Prvo sačuvati spis insolventnosti i ulogu
Prikupite rješenje o otvaranju, aktuelnu sudsku poštu, podatke stečajnog upravnika i zemljišnoknjižni izvadak. Tek tada se može procijeniti koji se oblik unovčenja priprema.
Aktuelno
Sudska dražba u insolventnosti: razlučno pravo i unovčenje
Kako razlučno pravo, posebna masa, unovčenje i rang djeluju kod sudske dražbe u postupku insolventnosti.
Vaša kancelarija
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, privredno pravo i građanske postupke
Kod upita o sudskoj dražbi pregledamo sudska pisma, zemljišnu knjigu, nalaz o procjeni i finansijsku dokumentaciju te dogovaramo šta treba učiniti prije sljedećeg ročišta.
19. kolovoza 2026., Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt
Ako se nad vlasnikom nekretnine otvori postupak insolventnosti, sudska dražba nije samo običan termin prodaje. Za razlučne povjerioce, stečajnog upravnika, vlasnika i zainteresovane kupce zajedno važe pravila Insolvenzordnung i Exekutionsordnung. Prvo treba utvrditi postoji li razlučno pravo, koja nekretnina čini posebnu masu i kojim se putem unovčenje stvarno provodi.
Upisano založno pravo ne nestaje otvaranjem insolventnosti. Ipak, ono samo po sebi ne govori koliki je raspoloživ prihod niti koji se troškovi najprije namiruju iz posebne mase. Stanje kredita ili samo jedan oglas dražbe zato nisu dovoljni za procjenu položaja.
Prva procjena
Koje pitanje je prvo otvoreno kod nekretnine u insolventnosti?
Odvojeno uredite spis insolventnosti, zemljišnu knjigu i dokumente o unovčenju. Ovaj pregled ne računa kvotu.
Već znate da želite advokatski razgovor? Idite direktno na obrazac.
Jesu li otvaranje postupka i vaša uloga u spisu dokumentovani?
Svi putevi pregledno
Pregled svih ishoda.
Urediti spis dražbe →
Ne zaključivati o obezbjeđenju samo iz salda
Uporedite zemljišnu knjigu, ispravu o zalozi, aktuelni obračun potraživanja i dokumente insolventnosti. Otvoreni iznos sam ne pokazuje ni rang ni obim razlučnog prava.
Provjeriti masu i unovčenje nekretnine
Bez dokazanog obezbjeđenja opšte potraživanje u insolventnosti ne smije se izjednačiti s obezbijeđenim potraživanjem na nekretnini. Razjasnite osnov potraživanja, prijavu i konkretni spis unovčenja.
Prije pretpostavke o cijeni utvrditi put unovčenja
Stečajni upravnik može pod zakonskim uslovima otkupiti ili unovčiti opterećenu stvar. Sačuvajte konkretnu najavu i razlikujte sudsku prodaju od drugih oblika unovčenja.
Zajedno pročitati oglas, posebnu masu i raspodjelu
Uporedite dokumente prodaje, zemljišnu knjigu, spis insolventnosti i podatke o potraživanju. Za kasniju raspodjelu važni su prihod, troškovi posebne mase i zakonski rang.
Razlučno pravo u pravilu ostaje uprkos insolventnosti
Razlučno pravo u pravilu ostaje uprkos insolventnosti
Nakon otvaranja insolventnosti na stvarima koje pripadaju masi u pravilu se više ne može steći sudsko založno ili namireno pravo samo zbog potraživanja prema dužniku. Postojeća razlučna prava i prava izlučenja ne dira otvaranje postupka prema § 11 IO. Otvaranje postupka zato ne briše ranije upisanu hipoteku.
Da li razlučno pravo zaista postoji ne proizlazi samo iz obračuna potraživanja. Kod nekretnine zajedno treba pročitati zemljišnu knjigu, ispravu o zalozi, razvoj duga, eventualne cesije i spis insolventnosti. RIS pravno shvatanje RS0107699 potvrđuje da povjerilac može u postupku raspodjele dokumentima dokazati da je potraživanje koje se vodi postupkom isto kao potraživanje osigurano prema pravilima insolventnosti.
Odvojite potraživanje, obezbjeđenje i spis unovčenja. Članak o razdvajanju salda, obezbjeđenja i spisa daje osnovnu strukturu, dok insolventnost dodaje pitanje posebne mase.
Posebnu masu, ostatak i insolventnu kvotu ne miješati
Posebnu masu, ostatak i insolventnu kvotu ne miješati
Prema § 48 IO razlučni povjerioci isključuju insolventne povjerioce od naplate iz određene stvari dužnika do visine svog potraživanja. Nekretnina ili njen prihod u tom obimu čine posebnu masu. Tek ono što ostane nakon namirenja razlučnih povjerilaca prelazi u zajedničku insolventnu masu.
To ne znači da se nominalni iznos hipoteke automatski isplaćuje. Treba utvrditi stvarni prihod, postojeće osigurano potraživanje i troškove koji se prvo podmiruju iz posebne mase. Povjerilac koji ima i lično potraživanje prema dužniku može za tu poziciju posebno nastupati kao insolventni povjerilac.
Pomoću matrice povjerioca uredite ispravu, obezbjeđenje i rang bez predstavljanja alata kao obračuna kvote.
Unovčenje opterećene nekretnine pravilno procijeniti
Unovčenje opterećene nekretnine pravilno procijeniti
§ 120 IO stečajnom upravniku daje više mogućnosti. On može otkupiti stvar opterećenu zalogom plaćanjem založnog duga. Prodaja koja nije sudska u pravilu zahtijeva obavještenje razlučnom povjeriocu i odsustvo djelotvornog prigovora u roku od četrnaest dana. Prigovor je djelotvoran samo ako bi sudska prodaja za povjerioca bila znatno povoljnija.
Zato se svaka nekretnina u insolventnosti ne mora prodati na sudskoj dražbi. Prije pregovora o cijeni ili planiranja ponude treba utvrditi stvarni put. Sudsko ročište, privatna prodaja, otkup i sama namjera prodaje nose različite dokumente i prava učešća.
Ako postoji sudsko ročište, oglas, procjena, zemljišna knjiga i uslovi dražbe čine jednu cjelinu. Cijena iz oglasa nije zamjena za tu provjeru.
Troškovi, rang i raspodjela poslije unovčenja
Troškovi, rang i raspodjela poslije unovčenja
Prema § 49 IO iz prihoda i iznosa posebne mase prvo se namiruju troškovi posebne uprave, unovčenja i raspodjele. Tek nakon toga se procjenjuje položaj razlučnog povjerioca. Razlučni povjerilac zato ne dobija nužno bruto prodajnu cijenu bez odbitaka.
Za rang potraživanja koja se namiruju iz posebne mase § 49 IO kod svih prodaja u insolventnosti upućuje na Exekutionsordnung. Kod sudske dražbe zato zajedno treba pročitati spis dražbe, zemljišnu knjigu, prijave i zakonski rang. Članak o raspodjeli najviše ponude detaljnije objašnjava prijave, ročište i prigovor.
Kvota iz zajedničke insolventne mase i naplata iz posebne mase dva su različita pitanja. Povjerilac koji prati obje pozicije treba ih dokumentovati odvojenim saldima, obezbjeđenjima i postupovnim koracima.
Matrica provjere
Četiri vrste dokumenata određuju sljedeći korak
Unovčenje nekretnine u insolventnosti ne može se zaključiti iz jednog dopisa.
| Polje provjere | Glavno pitanje | Dokumenti |
|---|---|---|
| Spis insolventnosti | Kada je otvoren postupak i ko postupa za masu? | Rješenje o otvaranju, sudska pošta, upravnik |
| Obezbjeđenje | Postoji li razlučno pravo? | Zemljišna knjiga, založna isprava, saldo |
| Unovčenje | Sudsko ročište ili drugi put prodaje? | Najava, oglas dražbe, procjena, obavještenja |
| Prihod | Koji troškovi i rang utiču na posebnu masu? | Spis prodaje, troškovi, prijave, zemljišna knjiga |
Konkretan redoslijed i iznos zavise od spisa, ranga i zakonskih uslova.
Važno: Hipoteka, otvoreni kreditni saldo i stvarno raspoloživ prihod tri su različite veličine. Zajedno pročitajte spis insolventnosti, zemljišnu knjigu i dokumente prodaje.
FAQ
Česta pitanja o sudskoj dražbi u insolventnosti
Gubi li razlučni povjerilac pravo otvaranjem insolventnosti? +
Ne. § 11 IO u pravilu određuje da otvaranje postupka ne dira razlučna prava. Njihov obim ipak treba provjeriti kroz zemljišnu knjigu, isprave i spis insolventnosti.
Mora li se nekretnina u insolventnosti uvijek prodati na sudskoj dražbi? +
Ne. § 120 IO predviđa više mogućnosti za opterećene stvari. Za prodaju koja nije sudska posebno su važni obavještenje i mogući djelotvorni prigovor razlučnog povjerioca.
Dobija li razlučni povjerilac uvijek sav prihod prodaje? +
Ne. Po § 49 IO najprije se iz posebne mase podmiruju troškovi uprave, unovčenja i raspodjele. Zatim se prema spisu procjenjuju potraživanje, rang i prihod.
Da li je insolventna kvota isto što i naplata iz posebne mase? +
Ne. § 48 IO odvaja naplatu iz osigurane stvari od zajedničke insolventne mase. Ostatak prelazi u zajedničku masu tek nakon namirenja razlučnih povjerilaca.
Pretplatite se na pravne novosti: Nove članke i pravne informacije kancelarije primajte uz BRANDaktuelle Rechtsnews. Pretplatite se na newsletter.
Nastavite u portalu
Dalje provjeriti obezbjeđenje, unovčenje i raspodjelu
Hub za povjerioce
Urediti obezbjeđenja, potraživanja i spise unovčenja prema njihovoj funkciji.
Matrica povjerioca
Jasno evidentirati potraživanje, obezbjeđenje i rang.
Raspodjela najviše ponude
Pripremiti prijave, rang i prigovor u postupku dražbe.
Provjeriti uslove dražbe
Povezati uslove, terete i dokumente prije ponude.
Kontakt
Dati spis insolventnosti i dokumente unovčenja na provjeru.
Teme
Sudska dražbaInsolventnostRazlučno pravoPosebna masaZaložno pravoUnovčenjeRaspodjelaIO
Pitanja o predstojećoj dražbi?
Nazovite kancelariju ili nam pišite. Provjerit ćemo Vaš upit i javiti Vam se.
Kontakt
Direktna linija do kancelarije.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000