Wie der Ersteher eine Liegenschaft nach dem Zuschlag übernimmt und gegen den bisherigen Eigentümer die gerichtliche Räumung vorbereitet.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilienrecht, Unternehmensrecht und Zivilverfahren
Wir prüfen die Gerichtsakte und die Objektunterlagen, erklären die voraussichtlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen und vereinbaren mit Ihnen den nächsten Schritt.
Nach dem Zuschlag ist die Liegenschaft wirtschaftlich dem Ersteher zugeordnet, aber sie ist nicht automatisch leer und tatsächlich übergeben. Der bisherige Eigentümer kann weiterhin im Objekt wohnen, Sachen zurücklassen oder den Zutritt erschweren. Der Ersteher braucht deshalb einen rechtlich geordneten Weg, um die Liegenschaft zu übernehmen und gegen den Verpflichteten räumen zu lassen.
§ 207 EO trennt Gefahr, Nutzungen und Lasten ab dem Zuschlag von der tatsächlichen Übergabe. § 349 EO regelt den gerichtlichen Vollzug der Übergabe und Räumung. Diese Regeln betreffen den Verpflichteten als bisherigen Eigentümer. Ein Mietvertrag oder ein anderes Bestandrecht eines Dritten ist gesondert zu prüfen.
Wählen Sie den belegten Stand. Die Auswertung trennt wirtschaftlichen Übergang, Erfüllung der Bedingungen, tatsächlichen Besitz und gerichtliche Räumung.
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Nach § 207 Abs 2 EO setzt die Übergabe die Erfüllung aller Versteigerungsbedingungen voraus.
Ordnen Sie Meistbotsbestätigung, Zahlungsnachweise, Zuschlagsbeschluss und alle weiteren Bedingungen. § 207 Abs 2 EO stellt die Übergabe und Eigentumseintragung ausdrücklich hinter die vollständige Erfüllung der Versteigerungsbedingungen.
Dokumentieren Sie Schlüssel, Zustand, zurückgelassene Sachen, Zählerstände und den Übergabezeitpunkt. Die wirtschaftlichen Wirkungen des Zuschlags und die tatsächliche Besitzverschaffung sollten in der Übergabemappe getrennt bleiben.
Erheben Sie für jede anwesende Person die Rechtsgrundlage der Nutzung. Mietvertrag, verbüchertes Bestandrecht, Leihe und bloße Nutzung folgen unterschiedlichen Regeln. Eine Übergabe gegen den Verpflichteten erledigt diese Prüfung nicht.
Wenn der Verpflichtete den Besitz nicht freiwillig herausgibt, sind Zuschlagsbeschluss, Erfüllung der Bedingungen, aktuelle Besitzlage und die benötigten Öffnungs- und Transportmittel zusammenzustellen. Der Vollzug erfolgt über das Exekutionsgericht und das Vollstreckungsorgan.
Der Zuschlag entscheidet, wer Ersteher der Liegenschaft wird. Nach § 207 Abs 1 EO gehen die Gefahr sowie Früchte und Einkünfte grundsätzlich mit dem Tag der Zuschlagserteilung auf den Ersteher über. Ab diesem Zeitpunkt treffen ihn außerdem die gesetzlich genannten Lasten, Steuern und öffentlichen Abgaben.
Die tatsächliche Übergabe folgt daraus nicht sofort. § 207 Abs 2 EO verlangt zuerst die Erfüllung aller Versteigerungsbedingungen. Erst danach sind Übergabe und bücherliche Eintragung des Eigentumsrechts vorgesehen. Die wirtschaftliche Zuordnung ab dem Zuschlag ist daher nicht mit der freien Verfügbarkeit über die Räume gleichzusetzen.
Der Glossareintrag zum Zuschlag ordnet die gerichtliche Entscheidung von der tatsächlichen Übergabe und der Grundbuchseintragung ab. Dieser Beitrag konzentriert sich auf den anschließenden Besitzübergang und die Räumung gegen den bisherigen Eigentümer.
Die zeitliche Reihenfolge verhindert falsche Schritte gegenüber dem bisherigen Eigentümer.
| Ebene | Rechtsfolge | Noch erforderlich |
|---|---|---|
| Zuschlag | Gefahr, Früchte und Einkünfte wechseln grundsätzlich am Zuschlagstag | Zahlungs- und Versteigerungsbedingungen weiter erfüllen |
| Übergabe | Tatsächliche Besitzverschaffung an den Ersteher | Erfüllung aller Bedingungen und gerichtlicher Vollzug nach § 207 EO |
| Räumung | Entfernung des Verpflichteten und beweglicher Sachen | Auftrag, Vollstreckungsorgan sowie Öffnungs- und Transportmittel nach § 349 EO |
Ein Bestandrecht oder ein sonstiges Recht einer dritten Person muss daneben eigenständig geprüft werden.
Vor dem nächsten Schritt ist der Gerichtsakt vollständig zu ordnen. Dazu gehören Zuschlagsbeschluss, Versteigerungsprotokoll, Nachweis über den Meistbotserlag, Beschlüsse zu weiteren Bedingungen und die Unterlagen, aus denen sich die Rechtskraft oder sonstige maßgebliche Verfahrensstände ergeben. Ein bloßer Kontoauszug ohne Zuordnung zum Akt kann dafür zu wenig sein.
Der Ersteher sollte außerdem den tatsächlichen Zustand festhalten. Fotos, Schlüsselverzeichnis, Zählerstände, bekannte Bewohner, zurückgelassene Gegenstände und der bisherige Schriftverkehr gehören in eine datierte Übergabemappe. Der Versteigerungsakten-Check hilft, fehlende Dokumente und offene Besitzfragen sichtbar zu machen.
Die Übergabe betrifft die Liegenschaft und das mitversteigerte Zubehör. Nicht automatisch umfasst sind Gegenstände, die einem Dritten gehören. Auch bei zurückgelassenen Sachen ist zu unterscheiden, ob sie Gegenstand der Exekution sind oder dem Verpflichteten beziehungsweise einer anderen Person gehören.
Jeder Schritt braucht eine eigene Tatsachengrundlage und sollte im Gerichtsakt nachvollziehbar bleiben.
Zuschlagsbeschluss, Versteigerungsbedingungen und Zahlungsnachweise zusammenführen.
Verpflichteten, Mieter, Angehörige und sonstige Nutzer nicht pauschal gleichbehandeln.
Termin, Schlüssel, Zustand und zurückgelassene Sachen schriftlich protokollieren.
Bei verweigerter Herausgabe die Unterlagen für Übergabe und Räumung nach § 349 EO ordnen.
Erforderliche Arbeitskräfte, Öffnung und Beförderung der zu entfernenden Sachen bereitstellen.
§ 207 Abs 2 EO verweist für die Übergabe auf § 349 EO. Nach § 349 EO nimmt das Vollstreckungsorgan die erforderliche Entfernung von Personen und beweglichen Sachen vor und setzt den betreibenden Gläubiger in den Besitz des zu übergebenden Gegenstands. Im Fall der Übergabe an den Ersteher müssen die gerichtlichen Voraussetzungen des Verfahrens erfüllt sein.
Die Räumung wird nur vollzogen, wenn der betreibende Gläubiger die für die Öffnung der Räume und die Wegschaffung der zu entfernenden beweglichen Sachen erforderlichen Arbeitskräfte und Beförderungsmittel bereitstellt. Wer diesen praktischen Teil nicht vorbereitet, riskiert eine Verzögerung am Vollzugstag.
Nicht exekutierte bewegliche Sachen werden nach den Regeln des § 349 EO behandelt. Sie dürfen nicht einfach eigenmächtig entsorgt oder an einen beliebigen Ort gebracht werden. Der Verpflichtete oder eine zur Übernahme befugte Person ist einzubeziehen; bei Abwesenheit greifen die gesetzlichen Verwahrungsregeln.
Ein Zuschlag ist kein Freibrief für den Austausch von Schlössern, das Abschalten von Strom oder Heizung oder die Entfernung fremder Sachen. Solche Maßnahmen können Besitz, Eigentum, Bestandrecht und Schadenersatzfragen auslösen. Der Ersteher sollte den gerichtlichen Weg einhalten, selbst wenn der Verpflichtete die Liegenschaft nach seiner Einschätzung zu Unrecht weiter nutzt.
Besonders sorgfältig ist zu prüfen, ob neben dem Verpflichteten ein Mieter, ein Familienangehöriger oder eine andere Person im Objekt lebt. Ein Bestandrecht bei der Zwangsversteigerung kann den weiteren Weg bestimmen. Die Übergabe gegen den Verpflichteten ersetzt keine Kündigung oder sonstige Beendigung eines wirksamen fremden Rechts.
Auch der Grundbuchsstand allein beantwortet die Besitzfrage nicht. Für die rechtliche Einordnung sind Vertrag, Übergabe, tatsächliche Nutzung, Versteigerungsbedingungen und die Aktenlage zusammenzuführen. Das gilt ebenso, wenn der Verpflichtete behauptet, das Objekt nur noch für eine kurze Übergangszeit zu benötigen.
Für die Vorbereitung gehören der Zuschlagsbeschluss, der Nachweis der Erfüllung der Versteigerungsbedingungen, das Versteigerungsprotokoll und der aktuelle Grundbuchsauszug in eine eigene Akte. Ergänzend sind die Versteigerungsbedingungen, das Schätzgutachten, die Korrespondenz mit dem Verpflichteten sowie Fotos und Notizen zur Besitzlage sinnvoll.
Bei zurückgelassenen Sachen sollte eine Liste mit Ort, Zustand und vermutetem Eigentümer erstellt werden. Gegenstände, die nicht mitversteigert wurden, sind getrennt zu behandeln. Bei einem Betrieb, einer vermieteten Einheit oder mehreren Wohnungen kommen Mietverträge, Schlüsselpläne und Informationen zu weiteren Nutzern hinzu.
Der Beitrag Erwerber-Checkliste hilft bei der Ordnung der Unterlagen. Die kaufrechtliche Einordnung einer Liegenschaft aus Zwangsversteigerung ergänzt die Prüfung von Zuschlag, Lasten und Erwerbsrisiken.
Zuschlag, Zahlungsstand und Besitzlage aus Sicht des Erstehers ordnen.
Erlag, Säumnis und Voraussetzungen für die weiteren Schritte prüfen.
Mieter und andere Nutzer getrennt vom Verpflichteten einordnen.
Gerichtsakt, Bedingungen und Objektlage strukturiert erfassen.
Gerichtliche Entscheidung, Übergabe und Eigentumseintragung unterscheiden.
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