Gebot im Versteigerungstermin zurücknehmen: Wann ist der Bieter gebunden?

§ 178 EO beschreibt den Übergang zur Bietphase. Vor der Aufforderung zum Bieten hat der Richter unter anderem öffentliche Abgaben, Erklärungen der Gläubiger zur Schuldübernahme, Abweichungen von den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen sowie die Bestimmungen über Vadium und bestimmte Verbote bekannt zu geben. Auf Fragen zu den Versteigerungsbedingungen, zu gesicherten Forderungen, zu zu übernehmenden Lasten und zu den aus der Akte ersichtlichen Verhältnissen hat das Gericht Auskunft zu geben.

Diese Bekanntgaben sind für die Entscheidung über ein Gebot wesentlich. Ein Bieter darf seine persönliche Obergrenze nicht nur aus dem Schätzwert ableiten. Entscheidend sind auch Lasten, öffentliche Abgaben, Nutzung, Besitz, Finanzierung und jene Bedingungen, die im Termin ausdrücklich erläutert werden. Der Beitrag zum Ablauf des Versteigerungstermins ordnet die einzelnen Fragen vor der Bietphase ein.

Die EO regelt nicht mit einem einzelnen Satz einen allgemeinen Rücktritt vom Gebot. Ihr Ablauf zeigt aber, dass das Anbot in ein gerichtliches Verfahren eingebettet ist und nicht bloß eine private Verhandlungsposition darstellt. Nach der Aufforderung zum Bieten werden Anbote abgegeben, das Vadium des Meistbietenden wird vor dem Zuschlag behandelt und anschließend wird über die Zuschlagserteilung entschieden.

Wer nach der Abgabe erklärt, er wolle das Gebot nicht mehr gelten lassen, erreicht damit daher nicht automatisch die Rückkehr zum Stand vor dem Bieten. Das Gericht muss den Termin nach der EO weiterführen. Ob ein Gebot durch ein höheres Anbot entkräftet wurde, ob ein Zuschlag zulässig ist oder ob ein Verfahrensmangel vorliegt, beurteilt sich nach dem Terminablauf und den gesetzlichen Vorschriften.

Eine wirtschaftliche Fehlkalkulation ist dabei etwas anderes als ein rechtlicher Mangel des Gebots oder des Verfahrens. Eine geplatzte Finanzierung, ein plötzliches Unbehagen oder die Hoffnung auf einen niedrigeren Preis sind für sich genommen keine verlässliche Grundlage, um ein abgegebenes Anbot als unwirksam zu behandeln.

Nach § 180 Abs 1 EO ist der Meistbietende vor der Zuschlagserteilung zum Erlag des Vadiums aufzufordern. Wird die Sicherheitsleistung nicht unverzüglich erlegt, wird die Versteigerung ausgehend vom davor liegenden Gebot weitergeführt. Zusätzlich kann über den Meistbietenden eine Ordnungsstrafe bis zu 10.000 Euro verhängt werden. Das ist kein risikoloser Weg, ein unliebsames Gebot nachträglich zurückzunehmen.

Die Höhe des Vadiums beträgt nach § 179 Abs 1 EO 10 Prozent des Schätzwerts, mindestens jedoch 1.000 Euro. Als Sicherheitsleistung kommen nur die im Gesetz genannten Sparurkunden in Betracht, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Die Einzelheiten zum Vadium sollten deshalb vor dem Termin geklärt werden und nicht erst nach dem Höchstgebot.

Ein Bieter sollte vor seiner Meldung wissen, ob das Vadium verfügbar ist, wer als Bieter auftritt und welche Obergrenze gilt. Bei einer Vertretung müssen außerdem die Nachweise stimmen. Eine Vollmacht oder interne Rückfrage kann die eigene Gebotsgrenze strukturieren, ersetzt aber nicht die Anforderungen an die Zulassung im Termin.

Nach § 182 EO werden die Personen, die mitgeboten haben, nach Schluss der Versteigerung über mögliche Widerspruchsgründe belehrt und befragt. Ein Widerspruch gegen die Zuschlagserteilung wird grundsätzlich nur berücksichtigt, wenn er im Versteigerungstermin selbst erhoben wird. § 183 EO sieht vor, dass der Zuschlag bei zulässigem Meistbot und fehlendem Widerspruch gleich im Termin mittels Beschlusses erteilt und verkündet wird.

Mit der Zuschlagsentscheidung ist die Frage nicht mehr: „Möchte ich dieses Gebot noch abgeben?“ Maßgeblich ist nun, ob der Zuschlag wirksam erteilt wurde, ob ein zulässiger Widerspruch oder Rekurs vorliegt und welche Pflichten für den Ersteher folgen. Dazu gehören insbesondere Vadium und Meistbot. Der Beitrag zu Gefahr, Nutzungen und Lasten ab dem Zuschlag zeigt, warum der Zuschlag nicht mit einer gewöhnlichen Kaufvertragsverhandlung gleichgesetzt werden darf.

Ein späterer Wunsch, das Gebot „zurückzunehmen“, ersetzt daher kein zulässiges Rechtsmittel. Ob ein Fehler im Termin, bei der Zulassung oder bei den Zuschlagsbedingungen vorliegt, muss anhand des Protokolls, des Zuschlagsbeschlusses und der gesetzlichen Widerspruchsgründe geprüft werden.

§ 184 EO nennt die Gründe, aus denen gegen die Erteilung des Zuschlags Widerspruch erhoben werden kann. Dazu gehören unter anderem bestimmte Fehler der Bekanntmachung, nicht verständigte Personen, ein unzulässiges Vorgehen trotz Einstellungsbeschluss, Verstöße gegen Vadiumsvorschriften, Abweichungen von den Versteigerungsbedingungen und fehlende Erwerbs- oder Vertragsfähigkeit.

Wird der Zuschlag versagt und die Versteigerung sogleich wieder aufgenommen und fortgesetzt, ordnet § 185 Abs 2 EO ausdrücklich an: Die Bieter, die an der geschlossenen Versteigerung mitgewirkt haben, bleiben an ihre früher abgegebenen Anbote gebunden, soweit diese nicht durch ein höheres Anbot entkräftet wurden und die Gründe der Zuschlagsversagung nicht entgegenstehen. Gerade diese Vorschrift beantwortet die Kernfrage besonders deutlich. Eine Zuschlagsversagung eröffnet nicht automatisch eine freie Rücknahmemöglichkeit für alle bisherigen Gebote.

Nach rechtskräftiger Zuschlagsversagung wird die geleistete Sicherheit nach § 188 Abs 1 EO zurückgegeben oder ein nach § 180 Abs 3 EO erlassenes Verbot aufgehoben. Das ist die Folge einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung. Es bedeutet nicht, dass der Bieter den Ablauf durch eine einseitige Erklärung selbst steuern kann.

Ein häufiger Fehler ist die Annahme, das höchste Gebot könne bis zur Verkündung des Zuschlags jederzeit folgenlos widerrufen werden. Der Termin ist aber kein privates Bietgespräch. Die einzelnen Anbote, die Sicherheitsleistung und die gerichtliche Entscheidung greifen ineinander.

Ebenso problematisch ist es, das Vadium absichtlich nicht bereitzuhalten und darin einen Rücktritt zu sehen. § 180 EO sieht für den fehlenden unverzüglichen Erlag eine Fortsetzung vom davor liegenden Gebot und eine mögliche Ordnungsstrafe vor. Auch ein Anruf bei der Kanzlei oder eine Erklärung gegenüber einem anderen Bieter ändert den protokollierten Ablauf nicht.

Wer den Zuschlag für fehlerhaft hält, muss den passenden Verfahrensschritt prüfen. § 182 EO verlangt den Widerspruch im Termin, § 184 EO begrenzt die möglichen Gründe und § 187 EO regelt den Rekurs gegen die Zuschlagserteilung oder -versagung. Der Inhalt des Protokolls und die tatsächliche Anwesenheit sind daher entscheidend.