Vadium bei der Zwangsversteigerung: Sparurkunde, Erlag und Rückgabe

Die aktuelle Reihenfolge ergibt sich aus § 180 Abs 1 EO. Vor der Zuschlagserteilung fordert das Gericht den Meistbietenden zum Erlag des Vadiums auf. Das Gesetz ordnet damit keine allgemeine Vorabzahlung durch jeden Bieter an.

Die Sicherheitsleistung muss dennoch vor dem Termin vollständig vorbereitet sein. Erlegt der Meistbietende das Vadium nicht unverzüglich, wird die Versteigerung ausgehend vom vorhergehenden Gebot fortgesetzt. Zusätzlich ist über den säumigen Meistbietenden eine Ordnungsstrafe bis zu 10.000 Euro zu verhängen.

Dieser enge Zeitpunkt unterscheidet das Vadium vom späteren Erlag des Meistbots. Der Beitrag zum Meistbot nach dem Zuschlag behandelt Zahlungsfrist, Zinsen und Säumnisfolgen. Hier geht es ausschließlich um die Sicherheit unmittelbar vor dem Zuschlag.

§ 179 Abs 1 EO setzt das Vadium mit 10 Prozent des Schätzwerts fest. Unabhängig davon gilt eine Mindesthöhe von 1.000 Euro. Maßgeblich ist daher der gerichtliche Schätzwert, nicht das geringste Gebot, das persönliche Gebotslimit oder eine private Kaufpreisannahme.

Der Betrag sollte direkt mit Schätzgutachten, Edikt und der aktuellen Fassung der Versteigerungsbedingungen abgeglichen werden. Der Gebotsrahmen-Planer unterstützt die private Budgetvorbereitung, berechnet aber nicht die gerichtliche Sicherheitsleistung und bestätigt keine konkrete Sparurkunde.

Ändern sich Objektumfang oder gerichtliche Grundlagen, darf eine ältere Berechnung nicht ungeprüft übernommen werden. Wer mehrere Versteigerungen beobachtet, sollte Betrag und Urkunde für jede Geschäftszahl getrennt dokumentieren.

§ 179 Abs 1 EO bestimmt ausdrücklich, dass nur Sparurkunden als Sicherheitsleistung in Betracht kommen. Eine Finanzierungszusage, ein Kontoauszug, Bargeld oder die bloße Bereitschaft zu einer Überweisung ersetzen die gesetzlich verlangte Form nicht.

Auch eine durch Losungswort gesicherte Sparurkunde ist geeignet. Dasselbe gilt für eine Sparurkunde, die auf den Namen des nach § 40 Abs 1 BWG identifizierten Kunden lautet. Das Gesetz erlaubt dem Gericht die Verfügung auch ohne Angabe des Losungsworts.

Bei einer Namenssparurkunde ist zusätzlich das Versteigerungsprotokoll oder ein Beschluss mit den für den Ersteher maßgeblichen Angaben nach § 194 Abs 1 Z 3 EO vorzulegen. Diese Unterlagen sollten nicht erst nach dem Termin gesucht werden. Bank, Urkunde und Gerichtsakt müssen organisatorisch zusammenpassen.

Die Aufforderung nach § 180 EO trifft den Meistbietenden unmittelbar vor der Zuschlagserteilung. Deshalb müssen Originalurkunde, Identitätsunterlagen und eine allfällige Vertretungsbefugnis am Termin verfügbar sein. Ein späteres Nachreichen ist keine verlässliche Planung.

Handelt eine andere Person für den Bieter, sind Sicherheitsleistung und Vertretung zwei getrennte Prüfpunkte. Der Beitrag zur Bietvollmacht vor dem Versteigerungstermin hilft beim Ordnen von Person, Vollmachtsumfang und Gebotsgrenze. Er ersetzt nicht die Prüfung des Vadiums.

Auch die Versteigerungsbedingungen vor dem Gebot gehören in dieselbe Vorbereitung. Aus früheren Terminen sollte weder auf die aktuelle Vertretungsfrage noch auf die passende Sparurkunde geschlossen werden.

Haftet für den Meistbietenden auf der versteigerten Liegenschaft ein Pfandrecht, eröffnet § 180 Abs 2a EO eine besondere Möglichkeit. Auf Antrag im Versteigerungstermin ist die Verpflichtung zum Erlag des Vadiums in jenem Umfang zu erlassen, in dem die pfandrechtlich gesicherte Forderung voraussichtlich Deckung bietet.

Die Befreiung ist weder automatisch noch zwingend vollständig. Für die Vorbereitung zählen Grundbuchsrang, aktueller Forderungsstand und die voraussichtliche Deckung. Eine bloße Gläubigerstellung ohne passendes Pfandrecht auf der konkreten Liegenschaft genügt nicht.

Wird die Sicherheitsleistung erlassen, untersagt das Gericht nach § 180 Abs 3 EO die Veräußerung, Belastung oder Verpfändung der bücherlich gesicherten Forderung und lässt dieses Verbot im Grundbuch anmerken. Der Rollenhub für Gläubiger ordnet Forderung, Sicherheit und Verwertungsakte ein.

Nach § 180 Abs 2 EO bleibt das erlegte Vadium bis zum vollständigen Erlag des Meistbots oder bis zur rechtskräftigen Versagung des Zuschlags in gerichtlicher Verwahrung. Es handelt sich daher nicht um einen frei verfügbaren Betrag, den der Ersteher nach dem Termin beliebig zurückfordern kann.

§ 181 Abs 2 EO ordnet an, dass jede bei Gericht verwahrte Sicherheitsleistung als Pfand für alle Ansprüche aus der Versteigerung gegen den Ersteher haftet. Gleichzeitig vermindert das bei Gericht erlegte Vadium nach § 201 Abs 2 EO den später zu erlegenden Betrag des Meistbots.

Wurde einem pfandrechtlich gesicherten Ersteher der Erlag erlassen, kann er nach § 181 Abs 1 EO das Vadium später doch erlegen. Damit kann er die Aufhebung des Verfügungsverbots und die Löschung seiner Anmerkung im Grundbuch erwirken. Verwahrung, Anrechnung und Löschung sind somit verschiedene Vorgänge.

Ordnen Sie Versteigerungsedikt, Schätzgutachten, aktuelle Versteigerungsbedingungen, Geschäftszahl und geplante Gebotsobergrenze. Ergänzen Sie die konkrete Sparurkunde, Bankunterlagen zu ihrer Ausgestaltung sowie Identitäts- und Vertretungsnachweise.

Bei einer Namenssparurkunde gehören auch die nach § 179 EO erforderlichen gerichtlichen Unterlagen in die Nachbereitung. Bei einem möglichen Erlassantrag eines Pfandgläubigers kommen aktueller Grundbuchsauszug, Forderungsaufstellung, Rang und Deckungsrechnung hinzu.

Der Rollenhub für Erwerber und die Erwerber-Checkliste helfen beim Ordnen. Einen Gesamtüberblick über Beteiligte und Ablauf bietet außerdem der Beitrag zur Zwangsversteigerung in Österreich.