Troškovi nakon prinudne uprave: naknada upravitelja, prihodi i obračun

Troškovi prinudne uprave obuhvataju različite pravne stavke. Naknada upravitelja proizlazi iz člana 113 austrijskog Zakona o izvršenju. Tekući troškovi upravljanja i uobičajenog korištenja nekretnine neposredno se plaćaju iz prihoda prema članu 120. Preostali višak raspodjeljuje se prema članovima 122 do 126. Obračun treba jasno odvojiti ove nivoe.

Prema članu 119, prihodima od upravljanja pripadaju korištenja i prihodi koji pripadaju dužniku i nisu izuzeti od izvršenja. Tu posebno spadaju plodovi ostvareni nakon zabilježbe prinudne uprave, već odvojeni plodovi koji se nalaze na nekretnini, dospjeli a neplaćeni prihodi i prihodi koji dospijevaju nakon zabilježbe. Za svaku stavku treba zabilježiti nastanak, dospijeće i vezu sa prinudnom upravom.

Ova granica sprečava da privatne uplate, potraživanja trećih lica ili prihodi preneseni prije zabilježbe uđu u obračun upravljanja. Početno stanje i spisak dokumenata čine osnovu provjere. Provjera spisa može pomoći pri sređivanju odluka i dokaza plaćanja.

Član 113 stav 1 daje upravitelju pravo na naknadu uvećanu za porez na dodatu vrijednost i na naknadu gotovinskih izdataka. Naknada se određuje prema obimu, težini i pažnji pri upravljanju. U pravilu iznosi najmanje 500 eura. Ova zakonska smjernica sama po sebi ne određuje konačan iznos u svakom postupku.

Kod nekretnine koja se koristi izdavanjem ili zakupom, član 113 stav 2 kao pravilo navodi 10 procenata bruto iznosa naplaćenih zakupnina ili najamnina, ali najmanje 500 eura. Odlučujući je naplaćeni bruto iznos. Samo izdavanje računa, otvoreno potraživanje ili nepotvrđeno ciljno stanje ne dokazuju naplatu.

Provjera treba obuhvatiti period upravljanja, ugovore o najmu ili zakupu, uplate, dugovanja, prazne jedinice i posebne mjere upravitelja. Naknada, porez na dodatu vrijednost i gotovinski izdaci treba da budu prikazani kao odvojene stavke. Kod mješovite namjene ili zahtjevnog upravljanja opis obavljenog posla treba biti precizan.

Prema članu 120 stav 1, upravitelj bez posebnog postupka plaća iz prihoda troškove povezane sa upravljanjem i uobičajenim ekonomskim korištenjem nekretnine. Član 120 stav 2 obuhvata, između ostalog, određene poreze i javne dažbine, plaćanja osiguranja, radne prihode u određenim poljoprivrednim i šumarskim situacijama, troškove prinudne uprave i troškove očuvanja i potrebnog poboljšanja nekretnine.

Obuhvaćena su i određena ponavljajuća plaćanja iz nespornih potraživanja i prava osiguranih na nekretnini. Prema članu 120 stav 3, neposredno plaćanje je dopušteno samo u mjeri u kojoj pravo nesumnjivo ima prvenstvo pred pravom povjerioca koji vodi izvršenje. Obračun zato mora pokazati vezu sa nekretninom i osnov prvenstva.

Član 121 uređuje redoslijed tih plaćanja. Potrebni troškovi očuvanja i upravljanja dolaze prije zaostalih ili tekućih poreza i javnih dažbina. Za druga plaćanja važan je red prema zemljišnoknjižnom stanju ili zapisniku o popisu radi zaloga. Naziv „tekući trošak“ nije dovoljan kada je razvrstavanje sporno.

Prema članu 122, troškovi već neposredno plaćeni prema članu 120 ne raspodjeljuju se ponovo. Preostali iznos je višak prihoda. U pravilu se raspodjela vrši nakon obrade svakog pojedinačnog obračuna upravljanja. Sud može dozvoliti privremenu raspodjelu ako postoji dovoljno sredstava. Kod malog godišnjeg viška raspodjela se može odgoditi za više obračunskih perioda ako prava povjerilaca zbog toga ne trpe.

Član 124 stavlja potraživanja upravitelja za naknadu i gotovinske izdatke na prvo mjesto među potraživanjima koja se plaćaju iz viška, ukoliko ih već nisu pokrili predujmovi. Nakon toga slijede određene dažbine i ponavljajuća plaćanja pod zakonskim uslovima. Član 126 preostali iznos najprije usmjerava na ponavljajuća plaćanja koja su iza povjerioca koji vodi izvršenje. Tek preostali saldo pripada dužniku.

Obračun treba odvojeno prikazati prihode, neposredno plaćene troškove, predujmove, naknadu, porez na dodatu vrijednost, druga dopuštena potraživanja i saldo. Tako se vidi da li je stavka već plaćena iz tekućih prihoda ili se tek uzima u obzir u raspodjeli.

Provjerljiv obračun počinje periodom i početnim stanjem. Za svaki prihod treba navesti datum, uplatioca, svrhu, jedinicu ili površinu i dokaz uplate. Kod najamnina i zakupnina odvojite ugovoreni iznos, naplaćeni iznos, dugovanja i depozite. Depoziti imaju posebnu namjenu i treba ih voditi odvojeno od redovnih prihoda.

Na strani troškova dokument treba pokazati koja je usluga izvršena za upravljanu nekretninu. Održavanje, osiguranje, dažbine, predujmovi i troškovi upravljanja pripadaju odvojenim kategorijama. Kod potrebnog poboljšanja treba objasniti njegovu nužnost. Veće mjere treba povezati sa nalogom, računom i dokazom plaćanja.

Početno stanje, ukupni prihodi, ukupni troškovi i završno stanje moraju se slagati. Kontrolna lista dokumenata korisna je kod više jedinica, dugovanja ili uplata preko posebnog računa. Nejasnu stavku uporedite sa sudskim spisom i dokazom plaćanja.

Prvenstvo određuje koje se potraživanje uzima u obzir iz viška. Član 124 prati redoslijed iz članova 120 i 121. Član 127 u pravilu zahtijeva prijavu potraživanja za raspodjelu. Potraživanje zbog kojeg je prinudna uprava određena uključuje se po službenoj dužnosti. U prijavi treba navesti iznos koji se traži iz viška prihoda.

Potraživanje zato može postojati, a ipak ostati izvan raspodjele ako nije pravilno prijavljeno ili dovoljno dokazano. Svaku stavku treba povezati sa iznosom, periodom, pravnim osnovom i dokazom prvenstva. Matrica povjerioca pomaže da se potraživanja i dokazi prvenstva vode odvojeno.

Kod završnog obračuna treba provjeriti da li je odluka o obustavi postala pravosnažna. Prema članu 130, pravosnažnost vraća dužniku ovlaštenje da upravlja nekretninom i naplaćuje prihode. Sud nalaže brisanje zabilježbe i predaju nekretnine uz podnošenje završnog obračuna.

Član 129 predviđa obustavu, između ostalog, kada su izmirena sva potraživanja sa sporednim troškovima zbog kojih je prinudna uprava određena. Obustava je moguća i kada se posebni troškovi ne mogu pokriti iz prihoda nekretnine, a povjerilac koji vodi izvršenje ne predujmi potreban iznos. Propis obuhvata i situacije u kojima se prihodi ne mogu očekivati u roku od godinu dana ili ne pokrivaju ni 25 procenata tekućih kamata izvršenog kapitala.

Prije obustave saslušavaju se stranke i upravitelj. Nakon pravosnažnosti odluke predaja treba biti dokumentovana. Član 130 zahtijeva završni obračun. Saldo koji proizlazi iz tog obračuna vraća se dužniku ako povjerilac koji vodi izvršenje, uz saglasnost dužnika, ne zatraži drugačije postupanje.

Predajom treba obuhvatiti dokumentaciju upravljanja, otvorena potraživanja, stanja depozita, tekuće ugovore i saldo računa. Pripadnost pojedinačne uplate zavisi od toga kada je potraživanje nastalo i dospjelo i od sadržaja sudske odluke. Ti datumi moraju biti vidljivi u završnom obračunu.

Česta greška je obračun naknade na osnovu obračunatih, a ne naplaćenih zakupnina. Član 113 stav 2 polazi od bruto iznosa koji je naplaćen. Dugovanja zato treba prikazati kao otvorena potraživanja, a ne kao prihod bez dokaza uplate.

Druga greška je spajanje poreza, održavanja, poboljšanja i naknade u jednu stavku pod nazivom tekući troškovi. Tada se ne vidi koje pravilo člana 120 se primjenjuje i da li član 121 daje prvenstvo. Svaki veći trošak treba imati vezu sa nekretninom i dokaz plaćanja.

Treća greška je miješanje predujma sa konačnim potraživanjem. Član 124 stav 1 daje prvenstvo naknadi i gotovinskim izdacima samo u mjeri u kojoj ih predujmovi već nisu pokrili. Višak treba raspodijeliti tek nakon zaključenja obračuna, prijave i provjere prvenstva. Za konkretan slučaj odlučujuća je posebna sudska odluka.