Koje troškove kupac stana u etažnom vlasništvu preuzima nakon dosude i kako se tretiraju prvenstveno založno pravo, pričuva i preuzimanje po članu 27 stav 3.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, privredno pravo i građanske postupke
Kod upita o sudskoj dražbi pregledamo sudska pisma, zemljišnu knjigu, nalaz o procjeni i finansijsku dokumentaciju te dogovaramo šta treba učiniti prije sljedećeg ročišta.
Ko na austrijskoj sudskoj dražbi stekne stan u etažnom vlasništvu ulazi u zajednicu vlasnika i istovremeno preuzima višeslojnu troškovnu poziciju. Zaostali doprinosi zajednice pod određenim uslovima mogu se prvenstveno namiriti iz najviše ponude. Ono što u raspodjeli ostane nepokriveno, može ipak teretiti kupca.
Ponuđači, upravitelji i suvlasnici zato razlikuju tri nivoa. Prvo, uslove zakonskog prvenstvenog založnog prava prema članu 27 austrijskog Zakona o etažnom vlasništvu, prije svega tužbu vezanu rokom i zabilježbu tužbe. Drugo, pitanje ranga u postupku raspodjele prema članu 216 EO. Treće, preuzimanje nepokrivenih iznosa od strane kupca prema članu 27 stav 3 istog zakona i nastavak tekućih troškova nakon dosude.
Odgovorite na osnovu konkretne nekretnine. Rezultat razdvaja zaostatke, tekuće troškove i posebne doprinose.
Već znate da želite advokatski razgovor? Idite direktno na obrazac.
Član 27 stav 2 austrijskog Zakona o etažnom vlasništvu zahtijeva tužbu u roku od šest mjeseci od dospjelosti i zabilježbu tužbe u zemljišnoj knjizi. Bez tih koraka prvenstveno založno pravo ne postoji, pa se preuzimanje po članu 27 stav 3 ne može zasnovati na tom osiguranju.
Zatražite od upravitelja pisani obračun otvorenih doprinosa i posebnih doprinosa. Istovremeno provjerite šestomjesečni rok od dospjelosti i uslove za zabilježbu tužbe. Ako se nešto propusti, prvenstvo se gubi.
Uskladite s upraviteljem dan preloma, tekuće obračune i tretman nepokrivenih iznosa. Ako najviša ponuda nije dovoljna za prvenstveno potraživanje, kupac preuzima ostatak bez uračunavanja u najvišu ponudu prema članu 27 stav 3.
Zatražite obračun do dana dosude i obračun od dana dosude. U istom koraku razjasnite konkretnu osnovu tekućih obračuna i otvorenih posebnih doprinosa prema članu 32 austrijskog Zakona o etažnom vlasništvu.
Uskladite prijavu s tužbom, zabilježbom tužbe i dokazima o članu 27. Rang iz člana 216 stav 1 tačka 3 EO obuhvata potraživanja iz posljednjih pet godina prije dosude; sve preko toga može spadati u kasniju klasu ili ostati nepokriveno.
Dopunite specifikaciju otvorenih doprinosa i priložite tužbu, zabilježbu tužbe i obračunsku osnovu. Bez tih temelja prvenstveno založno pravo ne postoji; potraživanje i obveznika tada treba ispitati prema općim pravilima.
Član 27 stav 1 austrijskog Zakona o etažnom vlasništvu daje zajednici vlasnika zakonsko prvenstveno založno pravo na minimalnom udjelu i etažnom vlasništvu za potraživanja iz doprinosa. Član 27 stav 2 uslovljava založno pravo time da se potraživanje u roku od šest mjeseci od dospjelosti istakne tužbom i da se traži zabilježba tužbe u zemljišnoj knjizi.
Ko želi koristiti rang iz člana 216 stav 1 tačka 3 EO mora tužbu i zabilježbu podnijeti pravovremeno. Član 216 stav 1 tačka 3 obuhvata potraživanja u smislu člana 27 stav 1 iz posljednjih pet godina prije dosude; samo u tom okviru dolazi do prvenstvenog namirenja iz najviše ponude.
OGH je u sudskoj praksi na pravnom stavu RS0115386 potvrdio da zabilježba tužbe može djelovati i prema kupcu ako je pribavljena u pravom trenutku. Ona time istovremeno osigurava poziciju u raspodjeli i pravni odnos prema novom etažnom vlasniku.
Član 27 stav 3 austrijskog Zakona o etažnom vlasništvu propisuje da potraživanja zajednice u smislu člana 27 stav 1, koja u raspodjeli najviše ponude nisu u potpunosti namirena, kupac preuzima bez uračunavanja u najvišu ponudu. Ekonomski nastaje dodatni teret uz sam iznos ponude.
To preuzimanje nije puko nastavljanje tekućih doprinosa, već preuzimanje otvorenog ostatka prvenstvenog potraživanja. Djeluje bez obzira na to je li kupac uzrokovao osnovne troškove.
Za odluku o ponudi potraživanje osigurano na ovaj način može utjecati na dvije pozicije: prvenstveni odbitak od najviše ponude i dodatno preuzimanje nepokrivenog ostatka. To preuzimanje proizlazi neposredno iz člana 27 stav 3; član 207 EO odvojeno uređuje tekuće terete vezane za nekretninu od dosude.
Pregled raspoređuje uobičajene pozicije prema ranijem vlasniku, raspodjeli ili kupcu.
| Pozicija | Razdoblje prije dosude | Razdoblje od dosude |
|---|---|---|
| Tekući troškovi po članu 32 | Obaveza ranijeg vlasnika na osnovu konkretnog obračuna | Obaveza kupca na osnovu obračuna koji nastaju od dosude |
| Zaostaci u okviru člana 27 | Prvenstveno namirenje iz najviše ponude u granicama člana 216 stav 1 tačka 3 EO | Preuzimanje nepokrivenog ostatka od strane kupca po članu 27 stav 3 |
| Poseban doprinos iz odluke | Dospjelost i osnov potraživanja treba pojedinačno provjeriti | Dospjelost nakon dosude obavezuje kupca kao novog vlasnika ako je potraživanje uperjeno prema njemu |
| Pričuva za održavanje | Zajedničko dobro zajednice vlasnika prema članu 31 | Ostaje zajedničko dobro; nema isplate individualnog udjela ili prijenosa uz stan |
| Zaostaci stariji od ranga iz člana 216 stav 1 tačka 3 | Gube rang i ne mogu se u toj klasi namiriti iz najviše ponude | Mogu ipak teretiti kupca kao preuzimanje po članu 27 stav 3 kada založno pravo postoji |
Tačan raspored proizlazi iz odluke o raspodjeli, obračuna upravitelja i provjere uslova iz člana 27.
Član 31 austrijskog Zakona o etažnom vlasništvu tretira pričuvu za održavanje kao zajedničko dobro zajednice vlasnika. Ona nije individualni udio konkretnog etažnog vlasnika i ne isplaćuje se promjenom vlasnika.
Kupac kao svaki etažni vlasnik ima korist od postojeće pričuve, ali nije stekao pojedinačni udio pričuve koji bi mogao biti isplaćen. U kalkulaciji ponude pričuva je strukturna veličina zajednice, a ne poseban prenosivi imovinski element stana.
Upravitelji trebaju kupcu blagovremeno dostaviti posljednji godišnji obračun i stanje pričuve zajednice. Tako kupac zna finansijsku polaznu tačku zajednice i može razumjeti tekuće obračune.
Za namirenje iz najviše ponude potrebna je prijava u postupku raspodjele. Član 210 EO uređuje rok i sadržaj; član 209 EO daje procesni okvir ročišta za raspodjelu. Član 216 EO uređuje klase i rang.
Za potraživanje zajednice dodatno je potreban dokaz da su ispunjeni uslovi iz člana 27 austrijskog Zakona o etažnom vlasništvu. Bez pravovremene tužbe i zabilježbe prvenstveno založno pravo ne postoji; potraživanje tada ne može koristiti ni prvenstveni rang ni s njim povezano preuzimanje po članu 27 stav 3.
Za kupca je uvid u prijavu ekonomski važan. Ako se zaostatak ispravno rangira i namiruje u cijelosti iz najviše ponude, stan je ekonomski oslobođen; ako se namiruje samo djelimično, član 27 stav 3 djeluje za ostatak.
Nakon dosude upravitelj treba pripremiti obračun do dana dosude i obračun od dana dosude. Oba čine osnov za dalje obračune, koji se dijele po članu 32.
Da li obračun za neko razdoblje tereti ranijeg vlasnika ili kupca zavisi od osnove potraživanja, dospjelosti i obračunske osnove. Puko pozivanje na dan dosude ne zamjenjuje tu provjeru; iznosi zaduženi nakon dosude mogu se sadržajno odnositi na razdoblje prije dosude i tamo imati svoju osnovu.
Kod nejasnih pozicija preporučuje se pisani upit upravitelju s pozivom na osnovu potraživanja i referentno razdoblje. Time se sprečava da se saldo ranijeg vlasnika i saldo kupca neprimjetno pomiješaju.
Kupac preuzima buduću obavezu doprinosa kao novi etažni vlasnik. Uz to može po članu 27 stav 3 nositi otvorene prvenstvene zaostatke koje najviša ponuda nije pokrila.
Da li uz to ostaje osobno potraživanje prema ranijem vlasniku treba odvojeno ispitati prema osnovu potraživanja, odluci o raspodjeli i pravnoj osnovi preuzimanja. U kalkulaciji ponude ne smije se pretpostaviti da će regres prema ranijem vlasniku nadoknaditi iznos koji kupac preuzima.
Kupac dosudom postaje član zajednice i razmjerno snosi tekuće troškove. Istovremeno ima korist od postojeće pričuve kao zajedničkog dobra.
Redoslijed razdvaja provjere, prijavu i tekuće upravljanje.
Zaostaci, tužbe, zabilježbe i stanje pričuve su pisano zatraženi od upravitelja.
Prvenstveni odbitak i moguće preuzimanje po članu 27 stav 3 uračunati su u okvir ponude.
Dan dosude i trenutak preuzimanja usklađeni su s upraviteljem i zajednicom.
Tužba, zabilježba i dokazi podupiru prijavu u postupku raspodjele.
Odluka o raspodjeli raspoređuje prvenstvena potraživanja iz najviše ponude i iskazuje nepokrivene iznose.
Obračuni od dosude usklađuju se s obračunom i raspodjelom po članu 32.
Prijava potraživanja, rang i prigovor u postupku raspodjele.
Vrijednost, pripadnosti i dan procjene prije ponude.
Postupak, uloge i dokumenti iz perspektive ponuđača.
Spojite sudski spis, dokumente nekretnine, finansiranje i preuzimanje.
Finansiranje, sporedni troškovi i rezerva u jednom planu.
Nazovite kancelariju ili nam pišite. Provjerit ćemo Vaš upit i javiti Vam se.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000