Stara zagađenja na nekretnini za sudsku dražbu: sanacija i rizik ponuđača

Navod o zagađenju je najprije razlog za utvrđivanje činjenica. Treba razlikovati raniju namjenu, dokumentovano odlaganje, objavljenu površinu, stvarno zagađenje i konkretnu opasnost za tlo ili vodu. Ti pojmovi nemaju isto pravno ni ekonomsko značenje.

Kod sudske dražbe postoji i poseban problem dostupnosti informacija. Nalaz procjene može opisati tlo ili namjenu samo u određenom obimu. Provjerite koje su površine pregledane, na koji period se podaci odnose i razlikuje li se sadašnje stanje od tog opisa.

Prema § 18 stav 4 ALSAG-a na portalu starih zagađenja objavljuju se određena stara odlagališta, bivše lokacije djelatnosti i stare zagađene lokacije. To obuhvata površine kod kojih se nakon početne procjene očekuje značajna kontaminacija ili značajan rizik, površine procijenjene u zakonskom postupku i proglašene stare zagađene lokacije. Sačuvajte pretragu za konkretnu parcelu ili adresu.

Od 1. januara 2025. više ne postoji javna pretraga registra sumnjivih lokacija. Portal također navodi da prazna karta ne dokazuje da na lokaciji nema starog odlagališta ili bivše lokacije djelatnosti. Pretraga površine na portalu starih zagađenja zato je važan dio provjere, ali nije potvrda da je nekretnina bez rizika.

§ 3 ALSAG uređuje doprinos za stare zagađene lokacije. Obuhvata, između ostalog, odlaganje otpada i određene oblike unošenja, skladištenja, nasipanja ili izmjene terena otpadom. To može biti ekonomski važno kod kasnijih zemljanih radova ili postupanja sa zagađenim materijalom.

Iz § 3 ALSAG-a ipak ne proizlazi automatski da kupac mora izvršiti sanaciju niti da je određena površina zagađena. Obaveza doprinosa, sprečavanje opasnosti za okoliš, mjere sanacije i raspodjela troškova odvojena su pitanja. Ne treba ih svesti na jednu neodređenu brojku rizika.

§ 31 WRG obavezuje osobe čija postrojenja, mjere ili propusti mogu uticati na vode da potrebnom pažnjom spriječe zagađenje koje nije pokriveno vodnom dozvolom. Ako ipak nastane opasnost, treba odmah preduzeti odgovarajuće mjere i obavijestiti okružni upravni organ.

Za kupca svaka istorijska nepravilnost tla ne stvara automatski ličnu obavezu prema vodnom pravu. Važni su uzrok, saznanje, opasnost, ranije mjere i konkretna pravila pravnog sljedništva. § 31 stav 4 WRG u određenim slučajevima obuhvata i vlasnika zemljišta i pravne sljednike ako su znali ili su uz dužnu pažnju morali znati za postrojenja ili mjere koje stvaraju opasnost.

Zabilježite najmanje četiri iznosa odvojeno: navedenu vrijednost iz nalaza, poznate troškove ispitivanja ili osiguranja, moguće troškove sanacije ili zbrinjavanja i vlastiti limit ponude. Upis na portalu ne daje pouzdan iznos u eurima za sanaciju.

Procijenite i da li neizvjesnost može otežati pristup, finansiranje, kasnije korištenje ili prodaju. Tekst o nalazu sudske procjene pomaže pri poređenju datuma uviđaja, opisa nekretnine i priloga. Pitanja zaštite okoliša ipak se moraju zasebno procijeniti.

Kod sudske dražbe § 189 stav 2 EO isključuje zahtjev za garanciju zbog netačnih podataka u ediktu ili u spisima dostavljenim prije dražbe o nekretnini ili njenim pripadcima. Otvorena pitanja zagađenja zato treba razjasniti prije ponude na osnovu dostupnih dokumenata i stvarnog stanja.

To ne znači da službene informacije nisu potrebne. Znači da se pretpostavke o čistom tlu, sigurnom korištenju ili malim naknadnim troškovima ne smiju tretirati kao potvrđene osobine. Pročitajte i tekst o riziku ponuđača bez garancije te provjeru uslova dražbe prije ponude.