Kako § 176 EO uređuje termin pregleda, pristup nastanjenim prostorima i zaključana vrata prije austrijske sudske dražbe.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, privredno pravo i građanske postupke
Kod upita o sudskoj dražbi pregledamo sudska pisma, zemljišnu knjigu, nalaz o procjeni i finansijsku dokumentaciju te dogovaramo šta treba učiniti prije sljedećeg ročišta.
Pregled nekretnine prije austrijske sudske dražbe nije običan termin s posrednikom. § 176 EO predviđa sudski uređen pristup između objave i dražbe: izvršni dužnik i treće osobe moraju trpjeti pregled nekretnine i njenog pripatka, dok sud određuje konkretne dane i sate. Privatni zahtjev za pregled ne zamjenjuje sudski termin.
Termin omogućava ponuđaču da vidi nekretninu. Ne potvrđuje njeno stanje, vlasništvo nad ugrađenim stvarima, iseljenost, nepostojanje tereta niti mogućnost neposrednog korištenja nakon dosude. Ozbiljan ponuđač zato treba odvojeno čuvati unos u Ediktsdatei, sudsku obavijest, procjenu i vlastite bilješke.
Odaberite samo dokumentovano stanje. Rezultat ne zamjenjuje zahtjev sudu niti provjeru konkretnog postupka.
Već znate da želite advokatski razgovor? Idite direktno na obrazac.
§ 176 st 2 EO omogućava sudu da na zahtjev izvršnog povjerioca ili zainteresovanog ponuđača odredi konkretne dane i sate. Uredite edikt, poslovni broj i dosadašnje obavijesti prije provjere potrebnog procesnog koraka.
Unaprijed navedite prostorije, ugrađene stvari i otvorena pitanja o stanju iz nalaza procjene. Na terminu odvojite opažanje, mjesto u spisu i nerazjašnjeno pitanje.
Utvrdite koje su prostorije nastanjene, iznajmljene ili poslovno korištene i koja je obavijest o terminu dostavljena. Iz obavijesti u zgradi ili privatne poruke ne izvodite šire pravo pristupa.
Otvaranje zaključanih vrata prema § 176 st 3 EO dio je sudskog izvršenja. Dokumentujte objavljeni termin i konkretnu prepreku. Zainteresovani ponuđač ne smije sam prisilno ostvarivati pristup.
§ 176 st 1 EO obavezuje izvršnog dužnika da zainteresovanim ponuđačima između objave i dražbe omogući pregled nekretnine i njenog pripatka. Odredba izričito obuhvata i treće osobe. To je važno kada su prostorije iznajmljene, ustupljene ili ih koriste članovi porodice.
Obaveza trpljenja ne znači da ponuđač sam određuje vrijeme, trajanje i tok pregleda. Prema § 176 st 2 EO sud određuje konkretne dane i sate na zahtjev izvršnog povjerioca ili zainteresovanog ponuđača. Pritom treba, koliko je moguće, uzeti u obzir okolnosti dužnika i potrebe neometanog poslovanja.
Vrijeme pregleda unosi se u Ediktsdatei i saopćava dužniku i pogođenim trećim osobama. U kućama s više od dva iznajmljena stana obavijest se može dati isticanjem u zgradi. U spisu ponuđača trebaju zajedno stajati datum, sat, poslovni broj i izvor obavijesti.
Svaki dokument odgovara na drugo pitanje. Tek uređeno poređenje pokazuje šta ostaje nerazjašnjeno.
| Nivo | Šta dokazuje | Šta ne dokazuje |
|---|---|---|
| Ediktsdatei | Objavljeno sudsko vrijeme i postupak | Stvarno stanje svih prostorija |
| Nalaz procjene | Stanje na dan procjene i opisane osobine | Nepromijenjeno stanje na dan pregleda |
| Pregled | Vlastito opažanje dostupnih dijelova | Pravni položaj tereta ili ugrađenih stvari |
| Zemljišna knjiga i spis | Upisana prava i sudski dokumenti | Automatsko iseljenje ili neposredno korištenje |
Dio koji nije bilo moguće pregledati treba ostati otvorena stavka, a ne smatrati se prostorom bez nedostataka.
§ 176 EO povezuje obavezu trpljenja pregleda sa sudskom kontrolom termina. Kod nastanjenih prostora, iznajmljenih jedinica i poslovanja zato su važni dokumentovana obavijest i određeno vrijeme. Opće zanimanje za kupovinu ne stvara slobodan pristup izvan tog okvira.
Ponuđač prije termina treba utvrditi koje dijelove zgrade spis obuhvata i jesu li saopćene posebne okolnosti. Pregled treba ostati činjeničan i ne treba prerasti u raspravu o posjedu, najmu ili kasnijem iseljenju. Termin ne odlučuje ta pitanja.
Fotografije, video ili mjerenja nisu automatski neograničeno dopušteni samo zato što se održava pregled. Treba poštovati privatnost, nastanjene prostorije i sudske upute. Potrebna snimanja ili tehničke provjere treba unaprijed izričito razjasniti.
Prema § 176 st 3 EO zaključana kućna i stambena vrata mogu se otvoriti i kada treća osoba stanuje u nekretnini, ako vrata ostanu zaključana u saopćeno vrijeme pregleda. Odredba u tu svrhu analogno primjenjuje § 26 EO i § 26a st 2 i 3 EO.
Te upućujuće odredbe odnose se na sudske izvršne organe, potrebne mjere otvaranja i privremeno snošenje troškova. Ne dopuštaju ponuđačima, vlasnicima ili drugim učesnicima da sami otvore bravu, vrše pritisak ili uđu izvan određenog vremena.
Ako se prepreka može očekivati, dokumentujte obavijest o terminu, pogođeni prostor i dosadašnju komunikaciju. Sljedeći organizacioni korak uskladite u konkretnom izvršnom postupku.
Redoslijed odvaja sudski termin, opažanje nekretnine i kasniju pravnu provjeru.
Datum, sat, sud, poslovni broj i nekretnina čuvaju se zajedno.
Unaprijed označite prostorije, opremu, stanje i podatke koji nedostaju.
Odvojite dostupne dijelove, odstupanja i prostorije koje nisu pregledane.
Svako opažanje dobija mjesto, vrijeme i vezu sa spisom ili procjenom.
Ne pretpostavljajte da su stanje, korištenje ili oprema razjašnjeni.
Kratak obilazak može pokazati vlagu, oštećenja, opremu koja nedostaje ili korištenje drugačije od opisa. Ne može isključiti skrivene nedostatke niti dokazati vlasništvo nad ugrađenim stvarima. Članak o pripatku i tuđem vlasništvu objašnjava koji su dodatni dokazi potrebni.
Opažanja uporedite i sa sudskim nalazom procjene. Svako odstupanje opišite konkretno: prostorija, predmet, mjesto u spisu, fotografija i otvoreno pitanje. Opća bilješka poput „loše stanje“ malo pomaže u kasnijoj provjeri.
Za kupce provjera spisa dražbe povezuje edikt, procjenu, zemljišnu knjigu i podatke s pregleda. Ekonomska odluka o ponudi ostaje odvojena i mora uzeti u obzir neizvjesnosti koje nisu razjašnjene prije termina.
Nazovite kancelariju ili nam pišite. Provjerit ćemo Vaš upit i javiti Vam se.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000