Osigurati datum ranije procjene i stanje postupka
Zabilježite datum ranijeg pregleda i provjerite kada se procjena koristi u postupku. Također zabilježite da li je već određen novi termin ili donesen novi sudski zaključak.
Aktuelno
Nova procjena nekretnine prije ročišta dražbe kod bitne promjene stanja
Nova procjena nekretnine prema članu 142 EO: protek vremena, bitne promjene i dokazi prije ročišta dražbe.
Vaša kancelarija
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, privredno pravo i građanske postupke
Kod upita o sudskoj dražbi pregledamo sudska pisma, zemljišnu knjigu, nalaz o procjeni i finansijsku dokumentaciju te dogovaramo šta treba učiniti prije sljedećeg ročišta.
1. rujna 2026., Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt
Nova sudska procjena prije ročišta dražbe može biti važna ako je ranija procjena starija ili se stanje nekretnine bitno promijenilo. Vlasnici, povjerioci i zainteresovani ponuđači zato trebaju utvrditi na kojim činjenicama se ranija procjena zasniva i koja je konkretna promjena nastupila.
Član 142 EO uređuje kada se može odustati od novog opisa i procjene. Iz te odredbe proizlazi koje činjenice mogu biti važne za novu provjeru nekretnine. Ovaj prilog objašnjava uslove i pripremu, ali ne zamjenjuje pregled konkretnog izvršnog spisa.
Prva orijentacija
Koja osnova za novu procjenu još nije razjašnjena?
Odvojite protek vremena, promjenu stanja i dostupne dokumente. Rezultat pokazuje koje dokaze treba prvo prikupiti.
Već znate da želite advokatski razgovor? Idite direktno na obrazac.
Koja je glavna polazna tačka?
Svi putevi pregledno
Pregled svih ishoda.
Pregledati spis dražbe i nalaz procjene →
Opisati promjenu uz datum i dokumente
Složite fotografije, račune, službena pisma i druge dokumente prema datumu. Označite koji dio nekretnine je pogođen i zašto promjena može uticati na raniju procjenu.
Povezati nalaz, pregled i ročište u jedan spis
Osigurajte potpuni nalaz, zapis o pregledu, važeće ročište dražbe i važne dokumente o nekretnini. Svaku razliku označite izvorom i datumom prije nego što zatražite novu procjenu.
Kada član 142 EO traži novu sudsku procjenu
Kada član 142 EO traži novu sudsku procjenu
Prema članu 142 stav 1 EO, određivanje procjene može izostati ako je nekretnina procijenjena u ranijem sudskom postupku, od tada nije prošlo više od dvije godine i u međuvremenu nije došlo do bitne promjene njenog stanja. Isto pravilo važi za pripadak nekretnine: ni njegovo stanje ni obim ne smiju se bitno promijeniti.
Odredba zato sadrži dvije odvojene provjere. Treba utvrditi period od ranije procjene i uporediti sadašnje stanje s ranijim nalazom. Ako jedan od tih uslova nije ispunjen, ranija procjena se ne može jednostavno prihvatiti kao dovoljna.
Kako dokazati protek vremena i bitnu promjenu stanja
Kako dokazati protek vremena i bitnu promjenu stanja
Mjerodavni period ne računa se od datuma posljednjeg dopisa, nego od ranije sudske procjene ili pregleda. Sačuvajte nalaz, datum pregleda i oznaku spisa iz koje se vidi ranija procjena. Tvrdnja da je nalaz samo „star“ nije dovoljno precizna.
Bitnu promjenu treba opisati u odnosu na konkretnu nekretninu. To može biti veća šteta, značajna građevinska promjena ili promjena pripatka. Nije odlučna samo lična procjena da nekretnina danas vrijedi manje, nego provjerljiva razlika prema ranije dokumentovanom stanju. Prilog o starim zagađenjima i sanaciji pokazuje kako se rizici vezani za nekretninu odvajaju od općeg mišljenja o vrijednosti.
Matrica provjere
Koja činjenica govori u prilog novoj procjeni?
Protek vremena i promjena stanja su odvojene polazne tačke. Dokumenti moraju biti povezani s konkretnom nekretninom.
| Polje provjere | Glavno pitanje | Korisni dokaz |
|---|---|---|
| Ranija procjena | Kada je nekretnina stvarno opisana i procijenjena u sudskom postupku? | Nalaz, zapis o pregledu i oznaka spisa s datumom |
| Protek vremena | Da li su od te procjene prošle više od dvije godine? | Hronologija postupka i sudski dokumenti |
| Stanje | Da li se nekretnina ili njen pripadak bitno promijenio? | Fotografije s datumom, računi, planovi i službena pisma |
Procjena zavisi od ranijeg nalaza, opisane promjene i stanja izvršnog postupka.
Koje dokumente urediti prije podneska
Koje dokumente urediti prije podneska
Za razumljiv zahtjev ili prijedlog treba povezati raniji nalaz, datum pregleda, važeće ročište dražbe i dokumente o opisanoj promjeni u jednu hronologiju. Označite nekretninu, pogođeni dio zgrade ili pripadak i oznaku spisa na koju se pozivate.
Fotografije i račune nemojte dodavati bez objašnjenja. Zabilježite njihov datum, izvor i vezu s ranijim nalazom. Kod službenih dopisa navedite šta govore o stanju ili postojećoj građevini. Uređen spis pomaže da se bitna promjena razlikuje od ličnog očekivanja o vrijednosti. Pristup dokumentima treba odvojeno provjeriti, uključujući i prilog o uvidu u spis sudske dražbe.
Šta nova procjena znači za ročište dražbe
Šta nova procjena znači za ročište dražbe
Nova procjena ne mijenja automatski svaki već određeni korak postupka. Sud najprije treba odlučiti da li se određuje novi opis ili procjena i kako se postupak nastavlja. Ročište, dražbeni edikt i uslovi dražbe ne mogu se izvesti samo iz privatne nove procjene.
Član 142 stav 2 EO predviđa da se, kada se raniji opis i procjena mogu koristiti, rezultat ranijeg postupka uzima kao osnova dražbe. Zato prije ročišta treba utvrditi da li uslovi za oslanjanje na raniji rezultat i dalje postoje. Promjena nekretnine ili pripatka mora se uporediti sa spisom, a ne samo s trenutnim osjećajem tržišta.
Tok provjere
Pet koraka za provjeru nove procjene nekretnine
Pratite zakonske polazne tačke prema konkretnom izvršnom spisu.
- 011011
Sačuvati raniji nalaz
Zabilježiti datum procjene, pregled i korištene dokumente.
- 022022
Utvrditi period
Prema spisu odrediti vrijeme od ranije sudske procjene.
- 033033
Opisati promjenu
Označiti dio nekretnine ili pripadak uz datum i izvor.
- 044044
Provjeriti postupak
Uporediti edikt, ročište i sudske zaključke s hronologijom.
- 055055
Pripremiti podnesak
Činjenice i dokaze konkretno predočiti izvršnom sudu.
Važno: Lično mišljenje da nekretnina danas vrijedi više ili manje samo po sebi ne dokazuje protek vremena niti bitnu promjenu njenog stanja prema članu 142 EO.
FAQ
Česta pitanja o novoj procjeni nekretnine
Kada se ranija procjena može koristiti prema članu 142 EO? +
Nova procjena može izostati ako ranija sudska procjena nije starija od dvije godine i stanje se nije bitno promijenilo. Za pripadak važe odgovarajući uslovi.
Da li pad tržišne vrijednosti dovoljan za novu procjenu? +
Ne automatski. Mišljenje o tržištu samo po sebi ne dokazuje bitnu promjenu stanja niti objašnjava procesnu situaciju. Odlučujući su konkretni spis i dokazi o nekretnini.
Koje dokumente treba prikupiti prije zahtjeva? +
Sačuvajte raniji nalaz, zapis o pregledu, podatke o važećem ročištu, fotografije s datumom, planove, račune i službene dopise. Svaku promjenu povežite s dijelom nekretnine i izvorom.
Da li nova procjena automatski mijenja ročište dražbe? +
Ne. Izvršni sud mora odrediti novu procjenu i naredne korake. Važeći edikt, ročište i uslovi dražbe moraju se provjeriti u primjenjivoj verziji.
Pratite pravne novosti: Nove priloge i pravne informacije kancelarije primajte uz BRANDaktuelle Rechtsnews. Pretplatite se na bilten.
Nastavite na portalu
Povezane provjere za spis dražbe
Teme
Sudska dražbaNova procjenaNalaz procjeneČlan 142 EONekretninaRočište dražbePromjena stanja
Pitanja o predstojećoj dražbi?
Nazovite kancelariju ili nam pišite. Provjerit ćemo Vaš upit i javiti Vam se.
Kontakt
Direktna linija do kancelarije.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000