Urediti građevinski spis i stanje dozvole
Uredite građevinske dozvole, planove, prijave završetka i dopise nadležnog organa prema datumu i dijelu objekta. Ako spis nije potpun, zahtjev nadležnom organu treba opisati konkretno.
Aktuelno
Neodobrena dogradnja u nalazu procjene sudske dražbe: prepoznati rizik prije ponude
Neodobrena dogradnja u nalazu procjene sudske dražbe: prije ponude provjeriti građevinski spis, stvarno stanje, korištenje, moguće troškove i rizik ponuđača.
Vaša kancelarija
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, privredno pravo i građanske postupke
Kod upita o sudskoj dražbi pregledamo sudska pisma, zemljišnu knjigu, nalaz o procjeni i finansijsku dokumentaciju te dogovaramo šta treba učiniti prije sljedećeg ročišta.
26. kolovoza 2026., Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt
Neodobrena dogradnja može bitno uticati na odluku o ponudi u sudskoj javnoj dražbi. Nije dovoljno da je prostorija ili dio objekta naveden u nalazu procjene. Ponuđač mora utvrditi šta je stvarno izgrađeno, koje dozvole postoje i šta odstupanje može značiti za korištenje, troškove i vrijednost.
Nalaz procjene nije provjera građevinskog prava. Prije ponude zato treba zajedno, uz datum, urediti nalaz, građevinski spis, zemljišnoknjižni izvadak, dražbeni edikt i vlastite bilješke sa pregleda.
Prva procjena
Koji dokument treba razjasniti najveći rizik dogradnje?
Izaberite pitanje koje je prije ponude još otvoreno. Rezultat upućuje na odgovarajući dokument i sljedeću provjeru.
Već znate da želite advokatski razgovor? Idite direktno na obrazac.
Gdje je glavno otvoreno pitanje?
Svi putevi pregledno
Pregled svih ishoda.
Urediti spis dražbe →
Uporediti izvedeno stanje i planove
Zabilježite svaku prostoriju, površinu i namjenu koja odstupa. Stavite aktuelne fotografije, planove i nalaz procjene jedan uz drugi, umjesto da poredite samo navedenu vrijednost.
Odvojeno provjeriti korištenje i troškove
Moguće troškove sanacije, uklanjanja ili naknadne dozvole držite odvojeno od ličnog limita ponude. Procijenjena vrijednost sama ne odgovara na ova pitanja.
Šta znači neodobrena dogradnja
Šta znači neodobrena dogradnja
Naziv u nalazu procjene je signal za provjeru. Da li je za dio objekta bila potrebna dozvola, da li dozvola postoji i da li izvedeno stanje odgovara dozvoli zavisi od primjenjivog pokrajinskog građevinskog prava i konkretnog građevinskog spisa. Samo to što dokument nije priložen ne dokazuje da je objekat nezakonit.
Isto tako, dio objekta opisan u nalazu ne treba smatrati odobrenim bez provjere spisa nadležnog organa. Za svaki pogođeni dio treba utvrditi dozvolu, stanje plana, dokaz o završetku i kasnije izmjene.
Uporediti nalaz procjene, građevinski spis i stanje objekta
Uporediti nalaz procjene, građevinski spis i stanje objekta
Prema § 141 EO procjena se obavlja prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, ako Exekucijski red ne određuje drugačije. Mjerodavan je dan uviđaja. Kod zgrada stručnjak treba uključiti i tlocrt te najmanje jednu fotografiju. Zato uporedite datum uviđaja, planove i fotografije sa sadašnjim stanjem.
Napravite tabelu sa prostorijom ili dijelom objekta, navedenom površinom, stvarnom namjenom, stanjem plana, dokazom o dozvoli i otvorenim pitanjem. Tekst o nalazu sudske procjene objašnjava provjeru nalaza, datuma i priloga.
Poređenje dokumenata
Koji dokument odgovara na koje pitanje o dogradnji?
Nijedan dokument sam ne dokazuje konačnu građevinskopravnu i ekonomsku procjenu.
| Polje provjere | Šta provjeriti? | Sljedeće pitanje |
|---|---|---|
| Nalaz procjene | Opis, površine, namjena, fotografije i datum uviđaja | Koja pretpostavka je osnova vrijednosti? |
| Građevinski spis | Dozvole, planovi, završetak i dopisi organa | Da li izvedeno stanje odgovara spisu? |
| Pregled objekta | Stvarno stanje, pristup, šteta i korištenje | Koje odstupanje je zabilježeno i dokazivo? |
| Zemljišne knjige i edikt | Nekretnina, prava, tereti i dostavljeni dokumenti | Koje informacije važe za konkretni postupak? |
Posljedice za korištenje i limit ponude
Posljedice za korištenje i limit ponude
Nerazjašnjena dogradnja može otežati korištenje, finansiranje i kasniju prodaju. Zavisno od nalaza, provjera može obuhvatiti građevinske izmjene, naknadnu dozvolu, promjenu namjene ili uklanjanje. Koja je mogućnost pravno i tehnički dostupna može se procijeniti samo iz spisa, stvarnog objekta i podataka nadležnog organa.
Ove neizvjesnosti nemojte tretirati kao riješene i jednostavno ih uključiti u vrijednost. Odvojeno zabilježite navedenu vrijednost, poznate troškove, moguće dodatne troškove i lični limit ponude. Planer ponude pomaže u strukturi, ali ne zamjenjuje građevinskopravnu provjeru.
Ne precijeniti zaštitu nakon dosude
Ne precijeniti zaštitu nakon dosude
Ponuđač mora uzeti u obzir poseban rizik sudske javne dražbe. Prema § 189 stav 2 EO ne postoji zahtjev za garanciju zbog netačnih podataka u dražbenom ediktu ili u spisima dostavljenim prije dražbe o nekretnini ili njenim pripadcima.
To ne znači da je svako otvoreno pitanje nevažno. To znači da dostupne dokumente treba procijeniti prije ponude i da se neizvjesnost ne smije tretirati kao potvrđena osobina. Vodič o riziku ponuđača i provjera uslova dražbe pripadaju istoj pripremi.
Tok prije ponude
Od napomene u nalazu do odluke u pet koraka
Napomenu u nalazu obradite pomoću konkretnih dokumenata.
- 011011
Tačno označiti dio objekta
Zabilježiti prostoriju, površinu, namjenu i položaj.
- 022022
Osigurati nalaz
Označiti datum uviđaja, fotografije, plan i pretpostavke vrijednosti.
- 033033
Uporediti građevinski spis
Povezati dozvole, planove i kasnije dopise organa.
- 044044
Procijeniti posljedice
Odvojiti korištenje, finansiranje, sanaciju i moguće korake.
- 055055
Postaviti limit ponude
Neizvjesnosti i rezervu držati izvan vrijednosti iz nalaza.
Važno: Dogradnja navedena u nalazu procjene nije automatski odobrena niti automatski nedopuštena. Odlučujući su građevinski spis, izvedeno stanje, primjenjivo pokrajinsko pravo i konkretna ekonomska posljedica.
FAQ
Česta pitanja o neodobrenoj dogradnji
Da li je dogradnja navedena u nalazu automatski odobrena? +
Ne. Navod prvo opisuje nalaz ili osnovu procjene. Dozvola, plan i izvedeno stanje moraju se provjeriti u građevinskom spisu nadležnog organa.
Mogu li trošak dogradnje jednostavno odbiti od vrijednosti? +
Ne automatski. Vrijednost je zasnovana na konkretnom uviđaju i metodi. Mogući troškovi i ograničenja moraju se posebno i stručno procijeniti.
Mogu li nakon dosude tražiti garanciju? +
Prema § 189 stav 2 EO nema zahtjeva za garanciju zbog netačnih podataka u ediktu ili dostavljenim spisima o nekretnini ili njenim pripadcima. Rizik ponuđača se zato procjenjuje prije ponude.
Koje dokumente treba tražiti prije ponude? +
Osigurajte nalaz procjene, građevinski spis, dozvole, planove, dokaze o završetku, dražbeni edikt, zemljišnoknjižni izvadak i datirane bilješke pregleda. Mogućnost pristupa zavisi od organa i postupka.
Pravne novosti: Nove članke i pravne informacije kancelarije možete primati kroz BRANDaktuelle Rechtsnews. Pretplata na newsletter.
Nastavite čitati
Povezane provjere na portalu
Nalaz sudske procjene
Provjeriti nalaz, datum i priloge.
Dražbeni edikt
Pročitati podatke, terete i dokumente prije ponude.
Zemljišne knjige i tereti
Urediti upisana prava i dokumente postupka.
Stranica za kupca
Pripremiti dokumente i odluku o ponudi.
Provjera spisa dražbe
Strukturirati sudski spis i dokumente objekta.
Teme
Sudska dražbaNalaz procjeneGrađevinski spisGrađevinska dozvolaDogradnjaRizik ponuđačaNekretninaEO
Pitanja o predstojećoj dražbi?
Nazovite kancelariju ili nam pišite. Provjerit ćemo Vaš upit i javiti Vam se.
Kontakt
Direktna linija do kancelarije.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000