Welche Aufwendungen der Ersteher einer Eigentumswohnung übernimmt und wie Vorzugspfandrecht, Rücklage und Übernahme nach § 27 Abs 3 WEG einzuordnen sind.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilienrecht, Unternehmensrecht und Zivilverfahren
Wir prüfen die Gerichtsakte und die Objektunterlagen, erklären die voraussichtlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen und vereinbaren mit Ihnen den nächsten Schritt.
Wer eine Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung erwirbt, tritt in die Eigentümergemeinschaft ein und übernimmt zugleich eine mehrschichtige Kostenlage. Rückständige Beiträge der Gemeinschaft können unter besonderen Voraussetzungen bevorrangt aus dem Meistbot befriedigt werden. Was in der Verteilung nicht bedient wird, kann den Ersteher jedoch noch treffen.
Für Bieter, Verwalter und Miteigentümer sind deshalb drei Ebenen zu unterscheiden. Erstens die Voraussetzungen des gesetzlichen Vorzugspfandrechts nach § 27 WEG, insbesondere die fristgebundene Klage und die Anmerkung der Klage. Zweitens die Rangfrage im Verteilungsverfahren nach § 216 EO. Drittens die Übernahme nicht bedienter Beträge durch den Ersteher nach § 27 Abs 3 WEG und die Fortführung laufender Aufwendungen nach dem Zuschlag.
Beantworten Sie die Fragen aus Sicht des konkreten Objekts. Die Auswertung ordnet Rückstände, laufende Aufwendungen und Sonderumlagen.
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§ 27 Abs 2 WEG verlangt für das gesetzliche Vorzugspfandrecht Klage binnen sechs Monaten ab Fälligkeit und die Anmerkung der Klage im Grundbuch. Ohne diese Schritte besteht dieses Vorzugspfandrecht nicht; eine Übernahme nach § 27 Abs 3 WEG kann dann nicht auf diese Sicherung gestützt werden.
Fordern Sie beim Verwalter eine schriftliche Aufstellung offener Beiträge und Sonderumlagen an. Prüfen Sie parallel die Sechsmonatsfrist ab Fälligkeit und die Voraussetzungen der Anmerkung der Klage. Wird beides versäumt, entfällt der Vorzugsrang.
Klären Sie mit dem Verwalter Stichtag, laufende Vorschreibungen und die Behandlung nicht bediente Restforderungen. Reicht das Meistbot für den bevorrangten Anspruch nicht, übernimmt sie der Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot nach § 27 Abs 3 WEG.
Fordern Sie eine Abrechnung bis zum Zuschlag und eine Abrechnung ab dem Zuschlag an. Klären Sie im gleichen Zug die konkrete Grundlage laufender Vorschreibungen und offener Sonderumlagen im Sinn des § 32 WEG.
Ordnen Sie die Anmeldung mit Klage, Anmerkung der Klage und Belegen zu § 27 WEG. Der Rang nach § 216 Abs 1 Z 3 EO erfasst Ansprüche aus den letzten fünf Jahren vor Zuschlag; darüber hinaus muss geprüft werden, ob Teile in eine spätere Klasse fallen oder unbedient bleiben.
Vervollständigen Sie die Aufstellung offener Beiträge und legen Sie Klage, Anmerkung der Klage und die Abrechnungsgrundlage vor. Ohne diese Grundlagen besteht das Vorzugspfandrecht nicht; Anspruch und Schuldner sind dann nach den allgemeinen Regeln zu prüfen.
§ 27 Abs 1 WEG räumt der Eigentümergemeinschaft für Forderungen aus Aufwendungen ein gesetzliches Vorzugspfandrecht am Mindestanteil und Wohnungseigentum ein. § 27 Abs 2 WEG macht das Pfandrecht davon abhängig, dass die Forderung binnen sechs Monaten ab Fälligkeit durch Klage geltend gemacht wird und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beantragt wird.
Wer den Rang aus § 216 Abs 1 Z 3 EO in Anspruch nehmen möchte, hat die Klage und die Anmerkung daher rechtzeitig zu veranlassen. § 216 Abs 1 Z 3 EO erfasst Forderungen im Sinn des § 27 Abs 1 WEG, die aus den letzten fünf Jahren vor Erteilung des Zuschlags stammen; nur in diesem Rahmen erfolgt die bevorrangte Befriedigung aus dem Meistbot.
Der OGH hat in der Rechtsprechung zu RS0115386 klargestellt, dass die Anmerkung der Klage auch gegen den Ersteher wirken kann, sofern sie im richtigen Zeitpunkt erwirkt wird. Die Anmerkung dient damit sowohl der Sicherung im Verteilungsverfahren als auch der Absicherung gegenüber dem neuen Wohnungseigentümer.
§ 27 Abs 3 WEG bestimmt, dass Forderungen der Gemeinschaft im Sinn des § 27 Abs 1 WEG, soweit sie in der Meistbotsverteilung nicht voll bedient werden, vom Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot übernommen werden. Wirtschaftlich entsteht dadurch eine zusätzliche Belastung des Erstehers, die neben dem Meistbot zu tragen ist.
Diese Übernahme ist keine bloße Fortsetzung laufender Beiträge, sondern eine Übernahme des offenen Restes einer bevorrangten Forderung. Sie wirkt unabhängig davon, ob der Ersteher die zugrunde liegenden Aufwendungen selbst veranlasst hat.
Für die Bietentscheidung folgt daraus, dass ein derart gesicherter Rückstand zwei Positionen berühren kann: den bevorrangten Abzug aus dem Meistbot und die zusätzlich zu tragende Übernahme des nicht bedienten Restes. Diese Übernahme folgt unmittelbar aus § 27 Abs 3 WEG; § 207 EO ordnet daneben den Übergang der mit der Liegenschaft verbundenen laufenden Lasten ab Zuschlag an.
Die Übersicht ordnet typische Kostenpositionen dem Vorbesitzer, der Verteilung oder dem Ersteher zu.
| Position | Zeitraum vor Zuschlag | Zeitraum ab Zuschlag |
|---|---|---|
| Laufende Aufwendungen nach § 32 WEG | Beitragspflicht des Vorbesitzers auf Basis konkreter Vorschreibung | Beitragspflicht des Erstehers auf Basis der ab Zuschlag anfallenden Vorschreibungen |
| Rückständige Beiträge im Rahmen des § 27 WEG | Bevorrangte Befriedigung aus dem Meistbot in den Grenzen des § 216 Abs 1 Z 3 EO | Übernahme des nicht bedienten Restes durch den Ersteher nach § 27 Abs 3 WEG |
| Sonderumlage aus einem Beschluss | Fälligkeit und Anspruchsgrundlage sind konkret zu prüfen | Fälligkeit nach Zuschlag verpflichtet den Ersteher aus der neuen Mitgliedschaft, soweit sie sich auf ihn richtet |
| Instandhaltungsrücklage | Gemeinschaftsvermögen der Eigentümergemeinschaft nach § 31 WEG | Bleibt Gemeinschaftsvermögen, ohne dass ein persönlicher Rücklagenanteil ausgezahlt oder mitübertragen wird |
| Beitragsforderungen älter als der Rang aus § 216 Abs 1 Z 3 EO | Verlieren den Vorzugsrang und können weder aus dem Meistbot noch als Klasse 3 befriedigt werden | Können den Ersteher als Übernahme nach § 27 Abs 3 WEG treffen, wenn das Pfandrecht besteht |
Die genaue Zuordnung ergibt sich aus dem Verteilungsbeschluss, der Verwaltungsabrechnung und der Prüfung der Voraussetzungen des § 27 WEG.
§ 31 WEG regelt die Instandhaltungsrücklage als Gemeinschaftsvermögen der Eigentümergemeinschaft. Sie steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer als individueller Anteil zu und wird beim Eigentümerwechsel nicht ausgezahlt.
Der Ersteher profitiert wie jeder Wohnungseigentümer von der bestehenden Rücklage, hat aber keinen ausschüttbaren persönlichen Rücklagenanteil erworben. Für die Bietkalkulation ist die Rücklage daher eine strukturelle Größe der Gemeinschaft, nicht ein separat übertragbarer Vermögenswert des Objekts.
Verwalter sollten dem Ersteher zeitnah die letzte Jahresabrechnung und den Stand der Rücklage der Gemeinschaft übermitteln. Damit kennt der Ersteher die finanzielle Ausgangslage der Gemeinschaft und kann Vorschreibungen einordnen.
Für die Befriedigung aus dem Meistbot ist die Anmeldung im Verteilungsverfahren erforderlich. § 210 EO regelt Frist und Inhalt der Anmeldung; § 209 EO bildet den prozessualen Rahmen der Verteilungstagsatzung. § 216 EO ordnet die Klassen und den Rang.
Für eine Forderung der Gemeinschaft ist zusätzlich der Nachweis erforderlich, dass die Voraussetzungen des § 27 WEG vorliegen. Ohne rechtzeitige Klage und Anmerkung der Klage im Grundbuch besteht das Vorzugspfandrecht nicht; die Forderung kann dann weder den Vorzugsrang noch die daran anknüpfende Übernahme nach § 27 Abs 3 WEG beanspruchen.
Für den Ersteher ist der Blick in die Anmeldung ökonomisch wichtig. Wird der Rückstand richtig eingeordnet und aus dem Meistbot voll bedient, ist die Wohnung wirtschaftlich frei; wird er nur teilweise bedient, greift die Übernahme nach § 27 Abs 3 WEG für den Rest.
Nach dem Zuschlag sollte der Verwalter eine Abrechnung bis zum Zuschlagstag und eine Abrechnung ab dem Zuschlagstag erstellen. Beide Positionen bilden die Grundlage für weitere Vorschreibungen, die inhaltlich nach § 32 WEG aufzuteilen sind.
Ob eine Vorschreibung für einen konkreten Zeitraum den Vorbesitzer oder den Ersteher trifft, hängt vom Anspruchsgrund, der Fälligkeit und der Abrechnungsbasis ab. Ein bloßer Bezug auf den Zuschlagstag ersetzt diese Prüfung nicht; auch nach Zuschlag fällig gestellte Beträge können in inhaltlicher Zuordnung zum Zeitraum vor Zuschlag stehen und dort ihre Anspruchsgrundlage haben.
Bei ungeklärten Positionen empfiehlt sich die schriftliche Rückfrage beim Verwalter unter Bezug auf Anspruchsgrund und Vorschreibungszeitraum. So vermeiden Ersteher und Gemeinschaft, dass sich Voreigentümer- und Erstehersaldo unbemerkt vermischen.
Der Ersteher übernimmt die künftige Beitragspflicht als neuer Wohnungseigentümer. Zusätzlich kann er nach § 27 Abs 3 WEG offene bevorrangte Rückstände tragen, die im Meistbot nicht mehr Deckung fanden.
Ob daneben noch eine persönliche Forderung gegen den Voreigentümer besteht, ist getrennt nach Anspruch, Verteilungsbeschluss und Rechtsgrund der Übernahme zu prüfen. Für die Bietkalkulation darf jedenfalls nicht unterstellt werden, dass ein Rückgriff gegen den Voreigentümer den vom Ersteher übernommenen Betrag ausgleicht.
Der Ersteher wird mit dem Zuschlag außerdem Mitglied der Gemeinschaft und trägt anteilig die laufenden Aufwendungen. Zugleich profitiert er von einer allfällig bestehenden Rücklage als Gemeinschaftsvermögen.
Die Reihenfolge trennt Prüfaufgaben, Anmeldung und laufende Verwaltung.
Rückstände, Klagen, Anmerkungen und Rücklagenstand sind beim Verwalter schriftlich abgefragt.
Bevorrangter Abzug und mögliche Übernahme nach § 27 Abs 3 WEG sind im Gebotsbudget berücksichtigt.
Zuschlagstag und Übernahmezeitpunkt sind mit Verwalter und Gemeinschaft abgeglichen.
Klage, Anmerkung der Klage und Belege stützen die Anmeldung im Verteilungsverfahren.
Der Verteilungsbeschluss weist bevorrangte Forderungen aus dem Meistbot zu und lässt offene Reste ausweisen.
Vorschreibungen ab Zuschlag werden mit Abrechnung und Aufteilung nach § 32 WEG abgeglichen.
Anmeldung, Rang und Widerspruch im Verteilungsverfahren einordnen.
Wert, Zubehör und Bewertungsstichtag vor dem Gebot einordnen.
Ablauf, Rollen und Unterlagen aus Sicht des Bieters.
Gerichtsakt, Objektunterlagen, Finanzierung und Übernahme zusammenführen.
Finanzierung, Nebenkosten und Reserve strukturiert erfassen.
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