Simultanhypothek in der Meistbotsverteilung: Haupt- und Nebeneinlage richtig abrechnen

§ 15 GBG erlaubt, ein Pfandrecht für dieselbe Forderung ungeteilt auf zwei oder mehrere Grundbuchskörper oder Hypothekarforderungen einzutragen. Der Gläubiger darf die Bezahlung der ganzen Forderung aus jeder einzelnen Pfandsache verlangen. Diese dingliche Haftung mehrerer Liegenschaften bedeutet aber nicht, dass derselbe Betrag aus jeder Verteilungsmasse endgültig bezogen werden darf.

Die Simultanhypothek wird in der Praxis auch als Gesamthypothek bezeichnet. Für die Meistbotsverteilung ist die gesetzliche Bezeichnung in § 222 EO maßgeblich. Zu prüfen sind die Eintragung, die Pfandurkunde, der aktuelle Forderungssaldo und alle Versteigerungsverfahren, in denen eine mitverhaftete Liegenschaft betroffen ist.

Eine einfache Einzelhypothek belastet dagegen nur die konkret bezeichnete Pfandsache. Die Besonderheit der Simultanhypothek liegt gerade darin, dass mehrere Pfandsachen dieselbe Forderung sichern und die Verteilung deshalb über die einzelne Liegenschaft hinaus koordiniert werden muss.

Die Begriffe Haupt- und Nebeneinlage beschreiben in der Praxis die Zuordnung der mitverhafteten Grundbuchskörper. Sie ersetzen keine gesetzliche Quote. Entscheidend bleibt, welche Liegenschaften in der Pfandbestellung ungeteilt haften und welche davon tatsächlich versteigert werden.

Eine als Haupteinlage bezeichnete Liegenschaft ist nicht automatisch die einzige oder vorrangige Zahlungsquelle. Ebenso wird eine Nebeneinlage nicht schon durch ihre Bezeichnung aus der Haftung entlassen. Die Pfandurkunde und die Grundbuchseintragungen müssen zeigen, ob dieselbe Forderung auf beiden Einlagen haftet.

Für die Verteilung ist außerdem der Rang innerhalb jeder Einlage gesondert zu erfassen. Vor dem Simultanpfandrecht zu berichtigende Ansprüche vermindern den Rest der jeweiligen Masse. Erst danach ist der Beitrag dieser Masse zur gemeinsamen Forderung zu berechnen.

§ 222 Abs 1 EO ordnet die Berichtigung der Simultanhypothek durch Barzahlung aus der Verteilungsmasse nach §§ 216 und 217 EO an. Werden alle für die Forderung ungeteilt haftenden Liegenschaften versteigert, bestimmt § 222 Abs 2 EO das Verhältnis: Jede Verteilungsmasse trägt jenen Teil, der sich zur Forderung samt Nebengebühren so verhält wie ihr Rest nach den vorausgehenden Ansprüchen zur Summe aller solchen Restbeträge.

Das ist keine Aufteilung nach der bloßen Größe der Liegenschaften und keine freie Wahl des Gläubigers. Ein Beispiel macht die Logik sichtbar. Bleiben nach den vorrangigen Ansprüchen in zwei Verteilungsmassen unterschiedliche Restbeträge, wird die Simultanforderung im Verhältnis dieser Restbeträge zugeordnet. Der Forderungssaldo bleibt dabei die Obergrenze.

Die Berechnung muss für jede Einlage mit demselben Stichtag und derselben Forderungsaufstellung erfolgen. Kapital, Zinsen und Nebengebühren dürfen nicht zwischen den Verfahren unterschiedlich angesetzt werden. Der Verteilungsbeschluss muss die Beträge und ihre Rangfolge nachvollziehbar ausweisen.

§ 222 Abs 3 EO schützt nachstehende Berechtigte, wenn der Gläubiger eine andere Aufteilung verlangt und sie dadurch weniger erhalten als bei der gesetzlichen Verteilung nach Abs 2. Sie können verlangen, dass aus den einzelnen Verteilungsmassen jener Betrag abgeführt wird, der nach der gesetzlichen Aufteilung auf die Simultanforderung entfallen wäre, soweit dies zur Deckung ihres Ausfalls notwendig ist.

Der Anspruch richtet sich nicht abstrakt gegen jede abweichende Zahlungsanweisung. Er setzt einen konkreten Nachteil eines nachstehenden Berechtigten voraus. Deshalb gehören Rang, erwartete Zuweisung und der tatsächliche Ausfall in die Akte.

Sind nicht alle mitverhafteten Liegenschaften versteigert worden, enthält § 222 Abs 4 EO eine Sonderregel. Für die Ersatzberechnung treten an die Stelle der Restbeträge die Einheitswerte sämtlicher ungeteilt haftender Liegenschaften. Der Ersatzanspruch kann auf den nicht versteigerten Liegenschaften in der Rangordnung des befriedigten und zu löschenden Simultanpfandrechts einverleibt werden.

§ 222 EO betrifft die Berichtigung einer Simultanhypothek aus der Verteilungsmasse. Das ist etwas anderes als eine Schuldübernahme durch den Ersteher. Für andere pfandrechtlich gesicherte Forderungen sieht § 223 Abs 1 EO eine Übernahme in Anrechnung auf das Meistbot vor, wenn der Gläubiger dieser Lösung in der Verteilungstagsatzung zustimmt und der frühere Schuldner befreit wird.

Aus dem Grundbuchseintrag allein folgt daher nicht, dass der Ersteher die persönliche Schuld übernimmt. Ebenso folgt aus der Simultanhaftung nicht automatisch, dass der Gläubiger die Forderung in einer frei gewählten Reihenfolge aus den Liegenschaften beziehen kann.

Der Beitrag zu Grundbuch und Lasten erklärt die Prüfung der Eintragung. Die Meistbotsverteilung behandelt Anmeldung und Widerspruch. Beide Fragen müssen für den konkreten Verfahrensstand zusammengeführt werden.

Für eine belastbare Prüfung braucht es mehr als einen aktuellen Saldo. Erforderlich sind die Grundbuchsauszüge aller mitverhafteten Liegenschaften, die Pfandbestellungsurkunde samt Nachträgen, Kredit- oder Titelunterlagen, eine einheitliche Forderungsaufstellung und die Verteilungsbeschlüsse oder Ladungen der betroffenen Verfahren.

Zusätzlich müssen die vorausgehenden Ansprüche jeder Einlage, ihre Rangstellen und die nach ihrem Abzug verbleibenden Beträge festgehalten werden. Bei nur teilweise verwerteten Einlagen kommen die Einheitswerte nach § 222 Abs 4 EO hinzu.

Wer eine abweichende Zahlung oder einen Ersatzanspruch beurteilen muss, sollte außerdem die Anmeldungen nachstehender Berechtigter, den erwarteten Ausfall und den gewünschten Zahlungsweg dokumentieren. Der Verteilungsbeschluss ist anschließend auf die ziffernmäßige Darstellung nach § 229 EO zu kontrollieren.