Kostenersatz nach der Zwangsverwaltung: Verwalterhonorar, Einnahmen und Abrechnung

Der Kostenersatz umfasst mehrere rechtlich unterschiedliche Positionen. Das Verwalterhonorar folgt aus § 113 EO. Laufende Auslagen der Verwaltung und der gewöhnlichen wirtschaftlichen Benützung werden nach § 120 EO unmittelbar aus den Verwaltungserträgnissen berichtigt. Weitere Überschüsse werden nach §§ 122 bis 126 EO verteilt. Eine Rechnung muss diese Ebenen getrennt ausweisen.

Zu den Verwaltungserträgnissen gehören nach § 119 EO die dem Verpflichteten gebührenden, der Exekution nicht entzogenen Nutzungen und Einkünfte der Liegenschaft. Dazu zählen insbesondere nach der Anmerkung der Zwangsverwaltung gewonnene Früchte, bereits abgesonderte Früchte, fällige und noch nicht bezahlte Einkünfte sowie später fällig werdende Einkünfte. Vorab ist daher festzuhalten, welcher Anspruch entstanden ist, wann er fällig wurde und ob er von der Zwangsverwaltung erfasst wird.

Diese Abgrenzung verhindert, dass private Zahlungen, fremde Forderungen oder bereits vor der Anmerkung übertragene Einkünfte in die Verwaltungsrechnung gelangen. Ein verständlicher Anfangsbestand und eine Belegliste schaffen die Grundlage für jede weitere Prüfung. Ergänzend hilft der Akten-Check, die maßgeblichen Beschlüsse und Zahlungsnachweise zusammenzustellen.

§ 113 Abs 1 EO gibt dem Verwalter Anspruch auf Entlohnung zuzüglich Umsatzsteuer und auf Ersatz seiner Barauslagen. Die Entlohnung ist nach Umfang, Schwierigkeit und Sorgfalt der Geschäftsführung zu bemessen. In der Regel beträgt sie mindestens 500 Euro. Diese Untergrenze ist eine gesetzliche Regelangabe für die Entlohnung des Zwangsverwalters. Sie beantwortet allein noch nicht, welche konkrete Summe im Verfahren festzusetzen ist.

Bei einer durch Vermietung oder Verpachtung genutzten Liegenschaft nennt § 113 Abs 2 EO als Regelbemessung 10 Prozent des an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobetrags, mindestens jedoch 500 Euro. Maßgeblich ist der eingezogene Bruttobetrag. Eine bloße Vorschreibung, eine offene Mietforderung oder ein nicht belegter Sollbestand ersetzt den Nachweis des tatsächlichen Eingangs nicht.

Für die Prüfung braucht es daher den Verwaltungszeitraum, die Miet- oder Pachtverträge, die Zahlungseingänge, Rückstände, Leerstände und besondere Verwaltungshandlungen. Bei einer gemischten Liegenschaft oder einer Verwaltung mit erhöhtem Aufwand ist die konkrete Tätigkeit besonders klar zu dokumentieren. Die Rechnung sollte Honorar, Umsatzsteuer und Barauslagen als getrennte Positionen ausweisen.

Nach § 120 Abs 1 EO berichtigt der Verwalter die mit der Verwaltung und gewöhnlichen wirtschaftlichen Benützung der Liegenschaft verbundenen Auslagen ohne weiteres Verfahren aus den Erträgnissen. § 120 Abs 2 EO nennt unter anderem bestimmte Steuern und öffentliche Abgaben, Versicherungsleistungen, Arbeitseinkommen bei land- und forstwirtschaftlicher Bewirtschaftung, Kosten der Zwangsverwaltung sowie Kosten der Erhaltung und notwendigen Verbesserung.

Ebenfalls erfasst sind bestimmte wiederkehrende Leistungen aus unangefochtenen, auf der Liegenschaft sichergestellten Forderungen und Rechten. Ihre unmittelbare Berichtigung ist nach § 120 Abs 3 EO nur zulässig, wenn die Bezugsrechte unbestritten den Vorrang vor dem Befriedigungsrecht des betreibenden Gläubigers genießen. Die Rechnung muss deshalb den sachlichen Liegenschaftsbezug und bei vorrangigen Rechten auch die Ranggrundlage erkennen lassen.

§ 121 EO ordnet die Reihenfolge innerhalb dieser Berichtigungen. Die zur Erhaltung und Bewirtschaftung notwendigen Auslagen sind vor den rückständigen oder laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben zu berichtigen. Für weitere Zahlungen nach § 120 Abs 2 Z 5 ist die Rangordnung nach Grundbuchsstand oder nach dem Protokoll über die pfandweise Beschreibung maßgeblich. Eine bloße Bezeichnung als Betriebskosten genügt daher bei einer strittigen Position nicht.

Nach § 122 EO werden die nach § 120 unmittelbar berichtigten Auslagen nicht nochmals als Überschuss verteilt. Der verbleibende Betrag ist der Ertragsüberschuss. Seine Verteilung hat in der Regel nach Erledigung jeder einzelnen Verwaltungsrechnung stattzufinden. Das Gericht kann bei ausreichenden Zahlungsmitteln eine Zwischenverteilung zulassen. Bei geringfügigen jährlichen Überschüssen kann es die Verteilung nach mehreren Rechnungsperioden vornehmen, wenn die Rechte der Gläubiger dadurch nicht leiden.

§ 124 EO stellt die Ansprüche des Verwalters auf Entlohnung und Ersatz der Barauslagen an die erste Stelle der aus den Überschüssen zu berichtigenden Ansprüche, soweit Vorschüsse diese Ansprüche nicht bereits decken. Danach folgen unter den gesetzlichen Voraussetzungen bestimmte Abgaben und wiederkehrende Leistungen. § 126 EO weist einen nachrangig verbleibenden Betrag zunächst den nachrangigen wiederkehrenden Leistungen zu. Erst der danach verbleibende Rest fällt dem Verpflichteten zu.

Die Rechnung sollte deshalb zwischen Einnahmen, unmittelbar bezahlten Auslagen, Vorschüssen, Verwalterhonorar, Umsatzsteuer, sonstigen berücksichtigungsfähigen Ansprüchen und dem Restbetrag unterscheiden. So wird sichtbar, ob ein Betrag bereits aus den laufenden Erträgnissen bezahlt wurde oder noch in der Verteilung anzumelden ist.

Eine prüffähige Verwaltungsrechnung beginnt mit dem Zeitraum und dem Anfangsbestand. Für jede Einnahme gehören Datum, Zahler, Verwendungszweck, betroffene Einheit oder Fläche und der Zahlungseingang in die Belegkette. Bei Miet- und Pachteinnahmen ist der Unterschied zwischen vereinbartem Entgelt, tatsächlich eingezogenem Betrag, Rückstand und Kaution besonders wichtig. Kautionen sind ihrem rechtlichen Zweck nach gesondert zu behandeln und dürfen nicht ohne Prüfung als laufende Erträgnisse verbucht werden.

Auf der Ausgabenseite muss der Beleg erkennen lassen, welche Leistung für die verwaltete Liegenschaft erbracht wurde. Erhaltungsarbeiten, Versicherungen, Abgaben, Vorschüsse und Kosten der Zwangsverwaltung gehören in getrennte Konten. Bei einer notwendigen Verbesserung ist die sachliche Notwendigkeit zu erläutern. Größere Maßnahmen brauchen zusätzlich den zugrunde liegenden Auftrag, die Rechnung und den Zahlungsnachweis.

Am Ende müssen Anfangsbestand, Summe der Eingänge, Summe der Ausgänge und Endbestand rechnerisch übereinstimmen. Der Unterlagen-Check ist besonders nützlich, wenn mehrere Mietobjekte, offene Rückstände oder Zahlungen über ein Treuhandkonto zusammenkommen. Bei Unklarheiten sollte die Buchung anhand der Gerichtsakte und des Zahlungsbelegs geprüft werden.

Die Rangfrage entscheidet, welcher Anspruch aus einem Ertragsüberschuss berücksichtigt wird. § 124 EO verweist für mehrere Positionen auf die in §§ 120 und 121 EO angelegte Reihenfolge. § 127 EO verlangt grundsätzlich die Anmeldung der Ansprüche bei der Verteilung. Die Forderung, zu deren Gunsten die Zwangsverwaltung bewilligt wurde, ist von Amts wegen einzubeziehen. In der Anmeldung muss der beanspruchte Betrag angegeben werden.

Eine Forderung kann daher wirtschaftlich bestehen und trotzdem in der Verteilung unberücksichtigt bleiben, wenn sie nicht richtig angemeldet oder nicht ausreichend belegt wird. Für jede Position gehören Betrag, Zeitraum, Rechtsgrund und Rangnachweis zusammen. Der Gläubiger-Matrix kann dabei helfen, Forderungen und Rangstellen getrennt zu erfassen.

Bei der Schlussrechnung ist außerdem zu klären, ob die Zwangsverwaltung eingestellt wurde. Mit der Rechtskraft des Einstellungsbeschlusses erhält der Verpflichtete nach § 130 EO wieder die Befugnis zur Bewirtschaftung, Einziehung und Verfügung über die Erträgnisse. Das Gericht veranlasst die Löschung der Anmerkung und weist den Verwalter zur Übergabe sowie zur Erstattung der Schlussrechnung an.

§ 129 EO sieht die Einstellung unter anderem vor, wenn die hereinzubringenden Forderungen samt Nebengebühren getilgt sind. Eine Einstellung kommt auch in Betracht, wenn besondere Kosten aus den Einkünften nicht bestritten werden können und der betreibende Gläubiger den erforderlichen Betrag nicht vorschießt. Gleiches gilt, wenn Erträgnisse zur Befriedigung des führenden betreibenden Gläubigers überhaupt nicht oder innerhalb eines Jahres nicht zu erwarten sind oder nicht einmal 25 Prozent der laufenden Zinsen des betriebenen Kapitals decken.

Vor der Einstellung sind die Parteien und der Verwalter einzuvernehmen. Nach Rechtskraft des Einstellungsbeschlusses muss die Übergabe geordnet erfolgen. § 130 EO verlangt eine Schlussrechnung. Ein daraus ermittelter Restbetrag ist dem Verpflichteten herauszugeben, sofern der betreibende Gläubiger mit Zustimmung des Verpflichteten nichts anderes beantragt.

Für den Übergang sollten die Verwaltungsunterlagen, offenen Forderungen, Kautionsstände, laufenden Verträge und der Kontostand mit einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden. Die Frage, wem eine einzelne Zahlung nach dem Ende der Verwaltung zusteht, hängt vom Entstehungs- und Fälligkeitszeitpunkt sowie vom konkreten Beschluss ab. Diese Zeitpunkte müssen in der Schlussrechnung erkennbar sein.

Ein häufiger Fehler ist die Berechnung des Honorars aus vorgeschriebenen statt aus eingezogenen Miet- oder Pachtbeträgen. § 113 Abs 2 EO knüpft die Regelbemessung an den eingezogenen Bruttobetrag. Rückstände gehören deshalb als offene Forderungen in die Akte und dürfen nicht ohne Zahlungseingang als Einnahmen behandelt werden.

Ebenso problematisch ist eine Sammelposition wie „laufende Kosten“, in der Abgaben, Erhaltung, Verbesserung und Honorar vermischt werden. Dadurch bleibt offen, welche Regel des § 120 EO angewendet wurde und ob § 121 EO einen Vorrang bestimmt. Jede größere Ausgabe braucht einen nachvollziehbaren Liegenschaftsbezug und einen Zahlungsnachweis.

Dritter Fehler ist die fehlende Trennung von Vorschuss und endgültigem Anspruch. § 124 Z 1 EO berücksichtigt das Honorar und die Barauslagen nur insoweit, als sie nicht bereits durch Vorschüsse gedeckt sind. Schließlich darf ein Überschuss nicht verteilt werden, bevor die Verwaltungsrechnung, die Anmeldung und die Rangprüfung abgeschlossen sind. Bei einer abweichenden gerichtlichen Anordnung ist deren Wortlaut maßgeblich.