Više osoba želi zajedno steći jednu nekretninu na austrijskoj sudskoj dražbi. Objašnjavamo ponuđače, udjele, jamčevinu, uplatu i upis u zemljišne knjige.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, privredno pravo i građanske postupke
Kod upita o sudskoj dražbi pregledamo sudska pisma, zemljišnu knjigu, nalaz o procjeni i finansijsku dokumentaciju te dogovaramo šta treba učiniti prije sljedećeg ročišta.
Više osoba može na austrijskoj sudskoj dražbi nastupiti kao zajednički ponuđač. Prije prve ponude treba odrediti ko stiče nekretninu, u kojim udjelima i kako će se organizovati zajedničko plaćanje. Privatni dogovor u sudnici ne zamjenjuje ovu pripremu.
Službeni obrazac austrijskog pravosuđa izričito predviđa ponuđača koji nastupa „zajedno sa“ drugom osobom i traži poseban obrazac za svakog ponuđača. Zato u postupku moraju biti jasne osobe, pripisivanje ponude i potpuna jamčevina.
Prije dražbenog ročišta uredite osobe, udjele, zastupanje i jamčevinu.
Već znate da želite advokatski razgovor? Idite direktno na obrazac.
Službeni obrazac austrijskog pravosuđa izričito predviđa ponuđača koji nastupa „zajedno sa“ drugom osobom i traži poseban obrazac za svakog ponuđača. Zato u postupku moraju biti jasne osobe, pripisivanje ponude i potpuna jamčevina.
Službeni obrazac austrijskog pravosuđa izričito predviđa ponuđača koji nastupa „zajedno sa“ drugom osobom i traži poseban obrazac za svakog ponuđača. Zato u postupku moraju biti jasne osobe, pripisivanje ponude i potpuna jamčevina.
Grupa mora odrediti da li osoba nudi u svoje ime ili samo zastupa druge. Obrazac, identifikacione isprave i punomoći moraju pokazivati istu raspodjelu. Kod društva su potrebni i dokazi o ovlaštenju za zastupanje.
Za svaku osobu navedite puno ime i udio, na primjer jednu polovinu ili jednu trećinu. Provjerite jesu li sticaoci fizičke osobe, društvo ili mješovita grupa. Udio se ne smije izvesti samo iz toga koliko je ko finansirao.
Prema članu 180 stav 1 EO, najviši ponuđač se prije dosude poziva na neodložno polaganje jamčevine. Ako je ne položi, dražba se nastavlja od prethodne ponude, a može se izreći redovna kazna do 10.000 eura. Zajednička ponuda zato treba unaprijed dogovoren način plaćanja.
Oznaka „zajedno sa“ sama po sebi nije sporazum o vlasničkim udjelima. Ona bilježi zajednički nastup na ročištu. Učesnici moraju dodatno odrediti udjele, finansiranje i kasniji upis u zemljišne knjige.
Zajednička ponuda više osoba odnosi se na istu nekretninu i isto dražbeno ročište. Obrazac austrijskog pravosuđa razlikuje samostalnu ponudu, ponudu zajedno s drugim osobama i nastup zastupnika. Predviđen je poseban obrazac za svakog ponuđača. Tako se vidi ko učestvuje u sticanju.
Oznaka „zajedno sa“ sama po sebi nije sporazum o vlasničkim udjelima. Ona bilježi zajednički nastup na ročištu. Učesnici moraju dodatno odrediti udjele, finansiranje i kasniji upis u zemljišne knjige.
Zajedničku ponudu treba razlikovati od zajedničkog ili odvojenog poziva više nekretnina. Tamo je pitanje obim predmeta dražbe. Ovdje je riječ o više sticalaca jedne nekretnine.
Svaka osoba koja treba nastupiti kao zajednički ponuđač mora biti jasno označena. Ako jedna osoba nastupa za druge, postoji dodatno pitanje zastupanja. Član 85 stav 5 EO u pravilu traži javne isprave ili javno ovjerenu punomoć za zastupnika.
Grupa mora odrediti da li osoba nudi u svoje ime ili samo zastupa druge. Obrazac, identifikacione isprave i punomoći moraju pokazivati istu raspodjelu. Kod društva su potrebni i dokazi o ovlaštenju za zastupanje.
Interni dogovor o tome ko govori u sudnici sam po sebi ne mijenja položaj ponuđača. Prije ročišta treba zapisati ko je ponuđač, ko zastupnik i za koga zastupnik daje ponudu.
Vlasnički udio određuje odnos u kojem zajednički ponuđači žele steći nekretninu. To treba pripremiti prije ročišta. Kasniji privatni dogovor ne može pouzdano zamijeniti sudsko i zemljišnoknjižno pripisivanje dosude.
Za svaku osobu navedite puno ime i udio, na primjer jednu polovinu ili jednu trećinu. Provjerite jesu li sticaoci fizičke osobe, društvo ili mješovita grupa. Udio se ne smije izvesti samo iz toga koliko je ko finansirao.
Tačno označavanje sticalaca važno je za upis. Član 12 GBG 1955 uređuje prikaz suvlasništva u zemljišnoj knjizi. Dosuda i kasniji upis zato moraju odgovarati predviđenim osobama i udjelima.
Član 179 EO u pravilu određuje jamčevinu u visini od deset posto procijenjene vrijednosti, najmanje 1.000 eura, i uređuje dozvoljeni oblik osiguranja. Unutrašnji doprinosi učesnika ne mijenjaju iznos i oblik koji se traži pred sudom.
Prema članu 180 stav 1 EO, najviši ponuđač se prije dosude poziva na neodložno polaganje jamčevine. Ako je ne položi, dražba se nastavlja od prethodne ponude, a može se izreći redovna kazna do 10.000 eura. Zajednička ponuda zato treba unaprijed dogovoren način plaćanja.
Prema članu 201 stav 2 EO položena jamčevina se uračunava u kasniji iznos najviše ponude. Grupa ipak mora planirati potpuno plaćanje. Da li postoji solidarna odgovornost zavisi od pravne strukture i ne može se zaključiti samo iz internog dijeljenja troškova.
Prije početka nadmetanja zajednički ponuđači moraju uredno pokazati identitet, učešće i eventualno zastupanje. Službeni obrazac traži službeni identifikacioni dokument sa fotografijom. Grupa treba odrediti i jednu zajedničku gornju granicu, čak i kada je finansiranje podijeljeno.
Član 85 stav 7 EO veže ponuđača čija je ponuda prihvaćena dok se ne da viša ponuda. Grupa treba odlučiti smije li svaka osoba postupati unutar jedne granice ili je potrebna konsultacija.
Jamčevinu i vezanost za ponudu ne treba dogovarati tek nakon dosude. Sud postupa prema pravilima postupka. Unutrašnji zahtjevi za poravnanje posebno se provjeravaju.
Dosudom se određuje ko dobija nekretninu i nastupaju pravne posljedice dražbe. Član 207 EO uređuje, između ostalog, rizik, koristi i terete od dosude. Upis u zemljišne knjige je poseban korak i mora odgovarati sudskom rezultatu.
Za upis podaci o sticaocima i udjelima u dosudi, poreskim ispravama i prijedlogu moraju biti usklađeni. Član 237 EO odnosi se na zemljišnoknjižno provođenje nakon izvršnog postupka. Prijedlog s kasnije promijenjenim udjelom stvara dodatno pitanje za provjeru.
Učesnici trebaju provjeriti da li su potrebne dozvole prometa nekretnina, poreska potvrda ili druge isprave. Zahtjevi zavise od nekretnine, sticalaca i savezne pokrajine.
Ako nekretninu stiče društvo, lanac zastupanja mora biti razumljiv do ovlaštenog potpisnika. Naziv društva, broj registra i pravilo potpisivanja moraju odgovarati obrascu i ispravama.
Kod mješovite grupe fizičkih osoba i društva za svakog učesnika treba razjasniti da li je ponuđač ili zastupnik. Oznaka poput investitorska grupa ne opisuje sticaoca podobnog za upis.
Ako se koriste punomoći, moraju obuhvatiti nadmetanje na sudskoj dražbi. Član 85 stav 5 EO važi za zastupnike. Punomoć i udio odgovaraju na različita pitanja: ko smije postupati i kome se sticanje pripisuje.
Pet provjera pripadaju zajedno, ali imaju različite zadatke.
| Provjera | Prije ročišta | U sudnici |
|---|---|---|
| Osobe | Označiti sve ponuđače i zastupnike | Predati lične isprave, obrasce i punomoći |
| Udio | Odrediti udio svake osobe | Ponudu pripisati predviđenoj grupi |
| Jamčevina | Provjeriti iznos i dozvoljenu ispravu | Položiti jamčevinu prije dosude |
| Granica ponude | Odrediti zajednički maksimum i konsultaciju | Nuditi prema dogovorenoj odluci |
| Upis | Uskladiti imena, udjele i isprave | Provjeriti dosudu za tačne sticaoce |
Zajednička ponuda je uređena tek kada se podudaraju osobe, udjeli, zastupanje, jamčevina i granica ponude. Interno dijeljenje troškova ne zamjenjuje sudsko pripisivanje ni potpuno plaćanje najviše ponude.
Svaki korak sprečava nejasnoću na ročištu.
Odrediti imena i model sticanja.
Uskladiti udjele i zastupanje.
Uporediti isprave i identitet.
Pripremiti jamčevinu i način plaćanja.
Ponudu pripisati pravoj grupi.
Uskladiti dosudu i upis.
Nazovite kancelariju ili nam pišite. Provjerit ćemo Vaš upit i javiti Vam se.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000