Zabilježba sudske dražbe u zemljišnoj knjizi: učinak prema kasnijim sticaocima

Prema članu 137 stav 1 EO, sud koji je odobrio dražbu po službenoj dužnosti nalaže da se odobrenje sudske dražbe zabilježi kod predmetne nekretnine. U zabilježbi se navode povjerilac koji traži izvršenje i potraživanje koje se izvršava. Ako sud koji je odobrio dražbu nije i zemljišnoknjižni sud, upućuje mu zahtjev za izvršenje zabilježbe.

Zabilježba tako pokazuje da je sudska dražba odobrena i da je izvršni postupak pokrenut protiv nekretnine. Ona je procesna informacija u zemljišnoj knjizi. Sama zabilježba ne govori ko će na kraju dobiti dosudu niti koje će opterećenje biti preuzeto dosudom.

Član 137 stav 2 EO predviđa poseban oblik za superedifikate. Odobrena dražba zabilježava se u zapisniku o popisu radi založnog osiguranja. Prvi korak je zato utvrditi da li se postupak odnosi na zemljište ili superedifikat. Provjera zemljišne knjige prije dražbe daje prvu osnovu za poređenje.

Član 138 stav 1 EO sadrži glavnu posljedicu: odobrena dražba može se provesti protiv svakog kasnijeg sticaoca nekretnine. Kupoprodajni ugovor ili kasniji upis vlasništva zato ne uklanjaju nekretninu iz tekućeg postupka. Sticalac ulazi u nekretninu za koju već postoje zabilježba i sudska prodaja.

Zabilježba odgovara na drugo pitanje od upisa vlasništva. Ona ne stvara vlasništvo i ne zamjenjuje dosudu. Njome se dokumentuje tekuća prodaja i čuva učinak postupka prema kasnijem sticaocu. Da li je ugovor valjano zaključen i koja prava nastaju između prodavca i kupca mora se ocijeniti odvojeno.

Za kasnijeg sticaoca to stvara ozbiljan rizik završetka posla. Ne može se osloniti samo na upis vlasništva ili plaćanje kupoprodajne cijene. Sudski spis, zabilježbu i aktuelnu fazu dražbe treba pročitati zajedno prije daljeg raspolaganja. Tekst o vlasništvu nakon dosude obrađuje kasniju fazu.

Član 138 EO štiti prioritet povjerioca koji traži izvršenje prema osobama koje kasnije steknu upisana prava na nekretnini ili kasnije pokrenu dražbu iste nekretnine. Posljedica zavisi od redoslijeda događaja. Kasnije sticanje treba procijeniti u odnosu na dražbu koja je već zabilježena ili je zahtjev za zabilježbu već zaprimljen.

Za prioritet prava povjerioca na namirenje član 138 EO upućuje na trenutak kada je zahtjev za izvršenje zabilježbe stigao zemljišnoknjižnom sudu. Ako je sud koji je odobrio dražbu bio nadležan i za to odobrenje, odlučujući je trenutak podnošenja prijedloga za dražbu prema članu 29 GBG. Datum štampanja kasnijeg izvoda ne zamjenjuje potvrdu o prijemu.

Najmanje tri datuma treba staviti jedan pored drugog: odobrenje dražbe, prijem zahtjeva ili prijedloga i nastanak kasnijeg prava. Kasniji vidljivi datum upisa sam po sebi ne potiskuje raniji zakonski prioritet. Uslovi dražbe moraju se pročitati zajedno sa potpunom istorijom zemljišne knjige.

Kasniji sticalac najprije treba osigurati aktuelni zemljišnoknjižni izvod sa svim važnim upisima. Treba zabilježiti tačan tekst zabilježbe, zemljišnoknjižni broj i označeno potraživanje. Izvod se upoređuje sa sudskim odobrenjem i oglasom o dražbi.

Zatim treba rekonstruisati hronologiju. Važni su isprava o sticanju, prijedlog za upis ili predbilježbu i vrijeme prijema zahtjeva za zabilježbu. Ako je obuhvaćeno više udjela ili parcela, zabilježbu treba povezati sa tačnom nekretninom ili udjelom na koji se odnosi.

Uslovi dražbe zahtijevaju posebnu provjeru. Oni pokazuju koji procesni podaci uređuju ponudu i dalju prodaju. Uređen spis sticaoca sprečava da se ugovor čita odvojeno i da se odlučujuća zemljišnoknjižna zabilježba otkrije tek nakon plaćanja.

Zabilježba prema članu 137 EO pokazuje da je sudska dražba odobrena i upisana u zemljišnu knjigu. Ona ne odlučuje da li potraživanje postoji u iznosu koji se izvršava. Ne odlučuje ni da li će postupak kasnije biti obustavljen ili da li će dosuda biti moguća.

Zabilježba ne zamjenjuje provjeru drugih upisanih prava. Služnosti, najamna prava, hipoteke i drugi upisi mogu imati različite posljedice za procjenu i dosudu. Zakonska pravila i konkretni uslovi dražbe određuju koji tereti ostaju ili se preuzimaju.

Zabilježba takođe ne znači da je svaki kasniji ugovor ništav između ugovornih strana. Kasniji ugovor može stvoriti obaveze između prodavca i kupca. Za provođenje odobrene dražbe prema kasnijem sticaocu ipak je član 138 EO centralno pravilo.

Česta zabluda je da upis kupca završava postupak dražbe. Član 138 EO izričito predviđa da se odobrena dražba može provesti protiv svakog kasnijeg sticaoca. Upis vlasništva zato sam po sebi ne uklanja zabilježbu.

Preusko je i mišljenje da se dražbom mora baviti samo upisani vlasnik. Kupoprodajni ugovor, predbilježba ili drugo kasnije upisano pravo mogu odrediti pravnu poziciju. Zbog toga se isprave i vrijeme prijema moraju procjenjivati zajedno.

Na kraju, zabilježba ne zamjenjuje uvid u spis dražbe. Potraživanje, odobrenje, edikt i kasnija rješenja određuju kako se postupak nastavlja. Nakon obustave posebno se provjerava brisanje procesnih zabilježbi. To obrađuje tekst o brisanju nakon obustave.