Najviša ponuda nakon dosude: rok plaćanja, kamate i posljedice kašnjenja

Prema § 183 austrijskog Zakona o izvršenju (EO), sud u pravilu donosi i objavljuje dosudu na ročištu za dražbu ako nije uložen prigovor. Pisano rješenje označava nekretninu, kupca, ponudu i uslove dosude.

Za polaganje najviše ponude u pravilu je važna pravosnažnost. § 201 st 1 EO propisuje da se najviša ponuda polaže kod suda u roku od dva mjeseca od pravosnažnosti dosude. Ako prijenos vlasništva podliježe pokrajinskim propisima o prometu nekretnina, rok počinje pravosnažnošću odluke kojom je dosuda proglašena djelotvornom.

Zato nemojte evidentirati samo datum dražbe. Spis o plaćanju treba sadržati rješenje o dosudi, dokaze o dostavi, potvrdu pravosnažnosti, eventualne dokumente o prometu nekretnina i svaki dokaz o uplati.

Najviša ponuda nije automatski jednaka preostalom iznosu bankovne uplate. Prema § 201 st 2 EO, jamčevina položena kod suda umanjuje iznos koji još treba položiti. § 201 st 1 EO navodi i ograničene slučajeve u kojima se mogu uračunati preuzeta osigurana potraživanja ili određeni tereti.

Takva uračunavanja ne smiju se izvoditi iz privatne tabele. Odlučujući su rješenje o dosudi, uslovi dražbe, saglasnost pogođenih povjerilaca i sudski spis. Zaostale rente, izdržavanje i druga periodična davanja, zaostale kamate te parnični i izvršni troškovi ne smiju se uračunati prema § 201 st 1 EO.

Naknade za prijenos nekretnine prema § 201 st 4 EO također se ne mogu uračunati u najvišu ponudu. Planer okvira ponude zato namjerno ostaje privatna pomoć prije dražbe. Ne obračunava iznos koji treba položiti sudu niti pravne posljedice nakon dosude.

Rok od 14 dana iz § 201 st 3 EO nije isto što i rok od dva mjeseca za polaganje. Ako najviša ponuda nije položena u roku od 14 dana nakon dosude, dio koji se ne može uračunati kamati se po zakonskoj stopi od 4 posto od dana dosude do uplate.

Rok od dva mjeseca iz § 201 st 1 EO odgovara na drugo pitanje: do kada najviša ponuda u pravilu mora biti položena kod suda? Počinje pravosnažnošću dosude ili, kada se primjenjuju pokrajinski propisi o prometu nekretnina, pravosnažnošću odluke o djelotvornosti.

Pouzdana provjera zato traži dva odvojena datuma i potvrdu stvarnog prijema kod suda. Bankovni nalog ili usmeno obećanje finansiranja ne dokazuju sudski polog. Svaku nejasnoću treba riješiti znatno prije kraja roka.

Ako najviša ponuda nije uredno i pravovremeno plaćena, § 205 EO predviđa ponovnu dražbu, na zahtjev ili po službenoj dužnosti, o trošku i riziku kupca koji kasni. Zakon sadrži usku mogućnost da se ponovna dražba izbjegne uplatom otvorenog iznosa i kamata prije isteka odgovarajućeg roka za pravni lijek. Na tu mogućnost ne treba oslanjati plan plaćanja.

§ 206 EO pokazuje obim finansijskog rizika. Kupac koji kasni može odgovarati za manjak u najvišoj ponudi, troškove ponovne dražbe, izgubljene kamate i drugu štetu nastalu zbog kašnjenja. Odgovornost nije ograničena na jamčevinu i može obuhvatiti i ostalu imovinu kupca.

Ako se na ponovnoj dražbi postigne viša ponuda, kupac koji je kasnio prema § 206 st 3 EO nema pravo na višak. Pretpostavka da je lični rizik uvijek ograničen na gubitak jamčevine zato nije tačna.

§ 207 EO razlikuje rizik, ekonomsku pripadnost, predaju i upis. Rizik za nekretninu u pravilu prelazi na kupca danom dosude. Od tog dana kupcu pripadaju plodovi i prihodi, dok istovremeno snosi terete, poreze i javna davanja navedena u zakonu.

Stvarna predaja nekretnine i upis vlasništva ipak se prema § 207 st 2 EO provode tek nakon ispunjenja svih uslova dražbe. Dosuda, potpuna uplata i kasnija predaja predstavljaju različite korake postupka.

Za završnu provjeru odvojeno uredite dokaz o uplati, uslove dražbe, sudska rješenja i dokumente o predaji. Stranica za kupce i kontrolna lista kupca pomažu da se ti nivoi ne pomiješaju.