Kako kupac iznajmljene najamne zgrade stupa u postojeće ugovore o najmu i kako se tretiraju zaostaci, depoziti i tekući prihodi.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina, privredno pravo i građanske postupke
Kod upita o sudskoj dražbi pregledamo sudska pisma, zemljišnu knjigu, nalaz o procjeni i finansijsku dokumentaciju te dogovaramo šta treba učiniti prije sljedećeg ročišta.
Iznajmljena najamna zgrada u sudskoj dražbi postavlja ponuđačima, upraviteljima i najmoprimcima višeslojan zadatak provjere. Nije riječ samo o supstanci zgrade i lokaciji, nego o postojećim ugovorima o najmu, otvorenim najamninama, depozitima i nastavku upravljanja nakon dosude.
Pravno u prvi plan dolaze pravila zaštite najmoprimca iz austrijskog Zakona o najmu i odredbe Općeg građanskog zakonika o stupanju kupca u zakupne odnose. Ekonomski od dosude plodovi i prihodi pripadaju kupcu prema članu 207 EO. Postupanje sa zaostacima i depozitima proizlazi iz konkretnog ugovora i mjerodavnih odredbi.
Odgovorite prema konkretnoj nekretnini. Rezultat razdvaja stanje ugovora, potraživanja i depozite.
Već znate da želite advokatski razgovor? Idite direktno na obrazac.
Bez dokumentovanih ugovora i bez jasne primjene Zakona o najmu procjena zgrade je nesigurna. Zatražite od upravitelja ili iz sudskog spisa strukturirani pregled; razdvojite stare i nove ugovore i provjerite primjenu granica najamnine.
Član 16b Zakona o najmu zahtijeva oročenje uz kamatu i odvojeno od ostale imovine najmodavca. Iz iznosa i oročenja proizlaze obaveze predaje; automatski gotovinski pristup kupca depozitu ne nastaje.
Ugovori, zaostaci, depoziti i tekuća zaduženja su uređeni. Prihodi, potrebe održavanja i rezerva mogu se realno planirati za ponudu.
Ako ugovor spada u područje Zakona o najmu, zaštita se nastavlja i nakon dosude. Kupac stupa u postojeći ugovor; razlozi otkaza slijede Zakon o najmu.
Ako ugovor nije u okviru Zakona o najmu, kupac stupa u postojeći zakupni odnos prema članu 1120 ABGB. Tekst ugovora, upis u zemljišnu knjigu i moguća prava otkaza oblikuju daljnji tok.
Uskladite s kupcem dan preloma, pristup najamnim računima i preusmjeravanje tekućih uplata. Član 207 EO plodove i prihode pripisuje kupcu od dosude; ranije uplate treba dokumentovati.
Iz nepotpunih najamnih računa i otvorenih zaduženja nastaju tipični sporovi. Spojite dan preloma, zaostatke, depozite i obračune u strukturiranu mapu predaje.
Za kupca se prvo postavlja pitanje u koje postojeće ugovore stupa. Član 2 stav 1 Zakona o najmu vezuje pravnog sljednika za postojeće ugovore u punom području primjene; pravila zaštite najmoprimca ostaju netaknuta.
Izvan Zakona o najmu vrijedi član 1120 ABGB. Kupac stupa u postojeći zakup; za zakupe koji nisu upisani u zemljišnu knjigu postoji zakonsko pravo otkaza uz odgovarajući rok. Član 1121 ABGB potvrđuje da upisana zakupna prava djeluju i prema kupcu.
Za pripremu ponude iz toga proizlazi potreba da se svaki ugovor pojedinačno razvrsta prema odgovarajućem pravilu. Samo tako se prihodi i moguća prava otkaza mogu realno procijeniti.
Otvorene zaostale najamnine za razdoblja prije dosude pripadaju ranijem vlasniku. Čine dio njegove imovine i ne prelaze automatski na kupca.
Zaostale najamnine ne ulaze u raspodjelu najviše ponude samo zato što se nekretnina prodaje. Ostaju potraživanja ranijeg najmodavca prema najmoprimcima i ostvaruju se prema općim građanskopravnim pravilima. Za kupca iz toga ne nastaje neposredna sigurnost.
U praksi je koristan strukturirani pregled: koja razdoblja najma su otvorena za koji stan, ko može tražiti isplatu i kako postupati s postupcima u toku. Taj pregled štiti kupca i ranijeg vlasnika od pogrešnih razvrstavanja.
Pregled raspoređuje ključne pozicije za kupca i ranijeg vlasnika.
| Pozicija | Razdoblje prije dosude | Razdoblje od dosude |
|---|---|---|
| Tekući prihodi od najma | Potraživanje ranijeg vlasnika | Potraživanje kupca prema članu 207 EO |
| Zaostale najamnine | Potraživanje ranijeg najmodavca prema najmoprimcima, ne ulazi u raspodjelu najviše ponude | Ne prelaze automatski na kupca |
| Obračun pogonskih troškova | Prema ugovoru, pravilima obračuna Zakona o najmu i osnovu potraživanja | Prema ugovoru, pravilima obračuna Zakona o najmu i procesnoj sukcesiji |
| Depoziti | Oročenje uz kamatu, odvojeno od imovine najmodavca prema članu 16b Zakona o najmu | Iznos i raspored moraju biti dokumentovani; djeluje pravo najmoprimca na povrat, bez automatskog gotovinskog pristupa kupca |
| Obaveze održavanja | Prema stanju ugovora ranijeg vlasnika | Prema Zakonu o najmu ili ugovoru s kupcem kao novim najmodavcem |
Tačan raspored slijedi iz pojedinačnog ugovora, zakonske zaštite najmoprimca i konkretne mape predaje.
Prema članu 207 EO plodovi i prihodi nekretnine prelaze na kupca dosudom. Za iznajmljenu zgradu to znači da uplate koje dospijevaju od dosude nadalje ekonomski pripadaju kupcu.
Tačan dan preloma slijedi trenutak dosude. Uplate za razdoblja nakon dosude pripisuju se kupcu; uplate za ranija razdoblja ostaju stvar ranijeg vlasnika.
Najmoprimcima je korisno pisano obavještenje o promjeni i o novim podacima za plaćanje. Bez toga ostaju rizik nesporazuma i dvostrukih uplata.
Član 16b Zakona o najmu uređuje depozit u području zakona. Najmodavac ga mora oročiti uz kamatu, odvojeno od vlastite imovine, i može ga naplatiti samo pod ugovornim i zakonskim uslovima.
Za kupca to znači da dosuda ne prenosi automatski gotovinu. Depoziti nisu obična imovina najmodavca, već namjenska sigurnosna sredstva. Ulazak u poziciju najmodavca i kasnije pravo najmoprimca na povrat traže da iznos, raspored i ovlaštenje budu dokumentovani i pravno raspoređeni.
Kod urednih evidencija postoje izjave o zalogu, štedne isprave ili bankovni izvodi. U praksi su nejasni depoziti jedan od najčešćih izvora sporova između ranijeg vlasnika, kupca i najmoprimca; u mapi predaje trebaju biti tretirani odvojeno.
Za tekuće upravljanje kupcu su potrebni pristup najamnim računima, obračunima pogonskih troškova i tekućim procesima održavanja. Upravitelj ili raniji vlasnik trebaju te dokumente predati u paketu i dosljedno razdvajati dan preloma.
Da li se postupak u toku nakon dosude odnosi na ranijeg vlasnika ili na kupca ovisi o ugovoru, odredbama Zakona o najmu, obuhvaćenom razdoblju potraživanja i procesnim pravilima o sukcesiji. Puko pozivanje na dan dosude nije dovoljno za taj raspored.
Najmoprimcima je korisna dosljedna komunikacija. Promjena najmodavca, novi podaci računa i osobe za kontakt trebaju biti pisano dostavljeni kako bi se smanjila mogućnost nesporazuma i problema s plaćanjem.
Najamna zgrada se ne procjenjuje samo prema procijenjenoj vrijednosti. Ponuđači trebaju pojedinačno zabilježiti strukturu ugovora, udio ugovora u okviru Zakona o najmu, snagu prihoda i stanje održavanja. Na toj osnovi nastaje realna slika povrata.
Uz to treba uzeti u obzir zaostatke, postupke iseljenja i otvorene depozite. Kada su pozicije nejasne, koristan je pisani upit prije ročišta. Upiti tokom ročišta ne zamjenjuju planiranu pripremu.
Strategija ponude treba odvojeno prikazati očekivani novčani tok, potrebne rezerve i troškove preuzimanja. Time procjena ostaje transparentna i kalkulabilna u kasnijem radu.
Redoslijed razdvaja provjeru, prijenos i tekuće upravljanje.
Svi ugovori, zaostaci i depoziti su dokumentovani iz sudskog spisa i uprave.
Iznosi najamnina, potrebe održavanja i rezerva odražavaju se u budžetu ponude.
Kupac i raniji vlasnik usklađuju prijenos plodova i prihoda.
Računi, zaduženja i depoziti spojeni su u strukturiranu mapu predaje.
Promjena najmodavca, novi podaci računa i kontakti pisano su dostavljeni.
Prvi obračuni i tekuća zaduženja prate mjerodavna pravila Zakona o najmu ili ABGB.
Zaštita najmoprimca, iseljenje i nastavak nakon dosude.
Objekt, dan procjene i uslovi usklađeni.
Uloge, rokovi i dokumenti za kupca.
Finansiranje, sporedni troškovi i rezerva sistematski.
Spis objekta, ugovori i mapa predaje.
Nazovite kancelariju ili nam pišite. Provjerit ćemo Vaš upit i javiti Vam se.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000