Bietergemeinschaft im Gerichtssaal: Erwerbsquoten, gemeinsames Vadium und Zuschlag

Ein gemeinsames Gebot mehrerer Personen richtet sich auf dieselbe Liegenschaft und denselben Versteigerungstermin. Der Bietervordruck der österreichischen Justiz unterscheidet zwischen einem alleinigen Bieten, dem Bieten gemeinsam mit anderen Personen und dem Auftreten als Vertreter. Für jeden Bieter ist ein eigenes Formular vorgesehen. Damit soll erkennbar sein, wer am Erwerb beteiligt ist.

Die Auswahl „gemeinsam mit“ ist keine fertige Vereinbarung über Eigentumsquoten. Sie dokumentiert den gemeinsamen Auftritt im Termin. Vor dem Gebot müssen die Beteiligten zusätzlich festlegen, welche Anteile erworben werden sollen und wie Finanzierung sowie spätere grundbücherliche Durchführung funktionieren.

Ein gemeinsames Gebot ist von der Versteigerung mehrerer Objekte zu unterscheiden. Werden mehrere Liegenschaften gemeinsam oder getrennt ausgeboten, geht es um den Umfang des Bietobjekts. Hier geht es um mehrere Erwerber derselben Versteigerungssache.

Jede Person, die selbst als gemeinsamer Bieter auftreten soll, muss im Termin eindeutig bezeichnet werden. Tritt eine Person für andere auf, handelt es sich zusätzlich um eine Vertretungsfrage. § 85 Abs 5 EO verlangt für Vertreter grundsätzlich öffentliche Urkunden oder eine öffentlich beglaubigte Vollmacht.

Bei einer Bietergemeinschaft darf deshalb nicht offenbleiben, ob eine Person im eigenen Namen mitbietet oder nur für weitere Personen handelt. Bieterblatt, Ausweise und Vollmachten müssen dieselbe Zuordnung ergeben. Bei einer Gesellschaft kommen Nachweise über ihre Vertretung hinzu.

Die interne Absprache, wer im Gerichtssaal spricht, ändert die Bieterstellung nicht automatisch. Vor dem Termin sollte schriftlich feststehen, welche Personen selbst Bieter sind, wer nur als Vertreter auftritt und für wen ein Vertreter das Gebot abgibt.

Die Erwerbsquote beschreibt, in welchem Verhältnis die gemeinsamen Bieter das Eigentum erwerben wollen. Diese Quote gehört in die Vorbereitung des Termins. Eine spätere private Vereinbarung kann die gerichtliche und grundbücherliche Zuordnung des Zuschlags nicht zuverlässig ersetzen.

Legen Sie für jede Person vollständigen Namen und Quote fest, zum Beispiel je zur Hälfte oder zu einem Drittel. Prüfen Sie, ob die Beteiligten natürliche Personen, eine Gesellschaft oder eine gemischte Erwerbergruppe sind. Die Quote darf nicht nur aus dem Finanzierungsbeitrag abgeleitet werden.

Für die Eintragung ist die genaue Bezeichnung der Erwerber entscheidend. § 12 GBG 1955 regelt die Darstellung von Miteigentum im Grundbuch. Zuschlag und Einverleibung müssen daher mit den vorgesehenen Personen und Anteilen zusammenpassen.

§ 179 EO setzt das Vadium grundsätzlich mit zehn Prozent des Schätzwerts, mindestens jedoch mit 1.000 Euro, fest und regelt die zulässige Form der Sicherheitsleistung. Wer intern welchen Betrag beisteuert, ändert Höhe und Form der gegenüber dem Gericht erforderlichen Sicherheit nicht.

Nach § 180 Abs 1 EO wird der Meistbietende vor der Zuschlagserteilung zum unverzüglichen Erlag des Vadiums aufgefordert. Wird die Sicherheit nicht erlegt, wird die Versteigerung vom davor liegenden Gebot aus fortgesetzt; zusätzlich kann eine Ordnungsstrafe bis zu 10.000 Euro verhängt werden. Ein gemeinsames Gebot braucht deshalb einen vorher abgestimmten Zahlungsweg.

Das Vadium wird nach § 201 Abs 2 EO auf den später zu erlegenden Betrag des Meistbots angerechnet. Die Beteiligten sollten dennoch mit der vollständigen Zahlung planen. Ob und in welchem Umfang zwischen den gemeinsamen Erwerbern eine gesamtschuldnerische Haftung besteht, hängt von der konkreten rechtlichen Gestaltung ab und darf nicht allein aus einer privaten Kostenaufteilung abgeleitet werden.

Vor dem Aufruf müssen die gemeinsamen Bieter Identität, Beteiligung und allfällige Vertretung geordnet vorlegen können. Der amtliche Lichtbildausweis gehört nach dem Bieterblatt zum Termin. Die Gebotsobergrenze sollte intern als gemeinsamer Betrag feststehen, auch wenn die Finanzierung auf mehrere Personen verteilt ist.

§ 85 Abs 7 EO bindet einen zugelassenen Bieter an sein Anbot, bis ein höheres Anbot abgegeben wird. Die Bietergemeinschaft sollte daher vorab entscheiden, ob jede Person innerhalb einer gemeinsamen Obergrenze handeln darf oder ob Rücksprache erforderlich ist.

Sicherheitsleistung und Gebotsbindung dürfen nicht erst nach dem Zuschlag zwischen den Beteiligten geklärt werden. Das Gericht behandelt Termin und Meistbot nach den Verfahrensregeln. Interne Ausgleichsansprüche sind davon getrennt zu prüfen.

Mit dem Zuschlag steht fest, wer den Zuschlag erhält und welche Rechtsfolgen an die Versteigerung anknüpfen. § 207 EO regelt unter anderem Gefahr, Nutzungen und Lasten ab dem Zuschlag. Die Eintragung im Grundbuch ist davon zu unterscheiden und muss mit dem gerichtlichen Ergebnis übereinstimmen.

Für die grundbücherliche Durchführung müssen Erwerberdaten und Quoten aus Zuschlagsausfertigung, steuerlichen Nachweisen und Antrag widerspruchsfrei hervorgehen. § 237 EO betrifft die grundbücherliche Durchführung nach dem Versteigerungsverfahren. Ein Antrag mit einer später geänderten Quote schafft daher ein zusätzliches Prüfproblem.

Klären Sie außerdem, ob Genehmigungen nach dem Grundverkehrsrecht, eine Unbedenklichkeitsbescheinigung oder weitere Nachweise benötigt werden. Die Anforderungen hängen vom Objekt, den Erwerbern und dem Bundesland ab.

Erwirbt eine Gesellschaft, muss die Vertretungskette bis zur zeichnungsberechtigten Person nachvollziehbar sein. Firmenwortlaut, Firmenbuchnummer und Zeichnungsregel müssen mit Bieterblatt und Urkunden übereinstimmen.

Bei einer gemischten Gruppe aus natürlichen Personen und einer Gesellschaft ist für jedes Mitglied zu klären, ob es selbst Bieter oder Vertreter ist. Eine Sammelbezeichnung wie Investorengruppe beschreibt keine grundbuchsfähige Erwerberstellung.

Werden Vollmachten verwendet, muss ihr Umfang das Bieten in der Zwangsversteigerung abdecken. Für Vertreter gilt § 85 Abs 5 EO. Vollmacht und Quote sind zwei verschiedene Prüfungen: Die Vollmacht beantwortet, wer handeln darf; die Quote beantwortet, wem der Erwerb zugeordnet werden soll.